越秀PE孵化基金首秀 悦汇城的金融密码

观点地产网“区位独特……人口密集……政府重视。”“未来建成后为周边5公里范围内唯一一个购物中心，消费潜力巨大。”

位于广州的悦汇城项目，最近成为重点宣传对象。在不久前举办的一场发布会上，越秀地产商业板块联席总裁程九洲，他同时是悦汇城的总经理，宣布该项目将是“越秀地产零售商业的‘航空母舰’”。

越秀地产董事长林昭远同几位合作方站到台前，宣告“越秀零售商业战略联盟”成立，联盟招牌在大屏幕上亮起。

尽管宣传重点在“零售”上，但在烟幕之下，越秀集团如此看重此项目的原因或有更深远考虑。作为广州国资产业基金和越秀集团旗下商业孵化基金的首个商业项目，悦汇城别具意义。

在以越秀地产为代表的开发端，到以越秀房托为代表的退出端之间，一种更新型的金融工具正被越秀所采用。

相同的路径

悦汇城的前身是财富天地广场，位于广州市荔湾区西湾路，原本定位为“国际鞋业主题商城”。2007年，越秀地产以17亿元的价格拿下项目地块，后来打造成囊括商贸城、写字楼及财富公馆三大物业的商业项目。

2018年12月该项目从越秀地产平台剥离，一支PE基金接手其77.79%股权连同相关债务，成交价24.18亿元，若考虑要立即偿付的债款，总交易价格估计为26.98亿元。

公开资料显示，这只基金于去年年末由越秀产业基金组建，称为“一号基金”，总规模50亿元，其中广州国资产业基金出资43亿元，越秀地产通过子公司出资7亿元，属于私募形式。

该基金以增值型为主要策略，主要投资标的为于一二线城市核心区域有潜力的商业物业。基金主要参与商业物业项目孵化环节，采用基金化运作模式，联合资产管理团队，共同对商业物业进行升级改造及业态调整，以提升租金及资产价值。

最后，待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs，实现项目退出与基金收益。悦汇城是基金的第一个项目，目前进行到升级改造的步骤。

据介绍，该项目定于2020年10月1日前开业，改造费用约为10亿元。目前“结构改造年底可以完成，机电改造年底可完成60%，装修明年4月可以完成，外立面明年5月可以完成。招商完成30%，预计年底可达60%”。

悦汇城或许不会是孤例。2019年9月10日，越秀地产挂牌旗下佛山星汇云锦的项目公司100%股权。星汇云锦项目总建筑面积约29万平方米，其中住宅部分全部售罄，商业部分涵盖购物中心和写字楼，面积约11.2万平方米。

有市场声音就认为，星汇云锦项目亦有很大几率由与越秀相关联的基金接手，进行孵化。

另一方面，越秀地产商业板块即越秀商投旗下，拥有29个商业项目，这些持有型商业资产产品线涵盖写字楼、商场、酒店公寓和专业市场，未来也不排除通过相同的路径进行金融化。

地产金融化

“最大的好处可能是，能帮助越秀将商业项目出表。”一位熟悉越秀的业内人士告诉观点地产新媒体，充分地利用一些地产金融化的工具达到去杠杆的目的，可能是现在房企对抗流动性风险的重要方法。

而谈到去杠杆，出表可能是一个很核心的方式。将资产和负债同时出表，对房企负债比例和利润有很大帮助。

“目前越来越多地块在商业方面要求自持的比例，住宅、可售商业建成后能立刻卖掉，自持商业则不然。”又或者，一些发展商乐意于经营存量，也会有不少自持商业。

这时采取一些平行基金的方式，在项目的不同阶段将一些境内外的私募、公募基金等进行合理的组合，就能将自持商业部分进行出表。

据了解，目前私募基金普遍采取三种不同策略：机会型、增值型、核心型。而公募基金，一个最常见的例子是房地产信托投资基金，对越秀集团来说，则为越秀房托。

“机会型一般投资开发拿地阶段，要求高回报。”所以对房地产商来说成本也相对较高。在这个阶段普通房企一般会选择利用成本较低的自有资金和银行的资金，例如开发贷等。

但当某个项目建成后，处于运营的初步阶段。房企通常就可以引入一些增值型私募基金进行出表操作，上述悦汇城（该项目虽然年代久远，但未来升级改造后，仍然可以被看作处于运营的初步阶段）就是类似情况。

这类项目一般需要3-5年时间达到成熟阶段，而在之前的低潮期，它既难符合REITs固定回报、稳定现金分派的要求，通常亦难符合房企内部收益率的要求。

“但增值型基金要求会比较低，IRR在12%就足够了。”上述人士称，它追求的是项目成熟出售时，资产增值带来的收益。