“房住不炒”时代 地产商下一步往哪里去？

　　8月22日，全国工商联发布了“2019年中国民营企业500强”榜单。 作为经济发展的一大支柱，行业共有39家上榜公司。这个数字，在2018年是40家，在2017年是37家。 国内商品房销售额自从2016年首次突破10万亿以来，仍在不断上升，2018年全年销售额达到近15万亿。

　　在这个过程中，房地产公司收获了很大的营收数字。

　　但如果不断地买地，盖楼，卖掉，然后又买地，再盖楼……最后剩下的是什么？是未开发的土地，还是大把的现金，或者是卖不出去最后留在手里的大楼？ 如果向前一步，是多余的，还是必要的呢？

　　在谈房企的未来之前，先来了解下房企的现在。 从当期的财报数据来看，地产龙头的各项指标非常可观，不负“500强”排名。 以为例，在8月22日发布的财报中，其上半年实现：

　　*总收入2020.1亿元，230.6亿元，分别同比增长53.2%和41.3%。

　　*毛从2018年中期的26.5%提升至27.2%，净利润率达11.4%。

　　*权益销售回款率94.3%，坏账风险基本不存在。

　　*尤为难得的是，在市场销售规模不断提升的同时，碧桂园净负债率保持在安全水平。报告期内，碧桂园净负债率仅为58.5%，同比下降0.5个百分点。作为对比，根据wind的数据，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%。

　　*项目分布上，碧桂园进入了31省219个市，三四线销售占比55%，一二线占比45%，市场全覆盖也降低了单一城市的调控影响。

　　从宏观的角度看，2018年，我国常住人口城市化率达到59.58%。城市化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，与发达国家80%的城市化率相比，房企的发展空间依然巨大。

　　不过，根据发达国家的经验，在城市化率达到60%后，城市人口增长速度将逐渐放缓，房地产行业迎来的是白银时代。

　　所以，当小地产公司仍在向规模冲刺时，目光长远的龙头公司已经开始考虑新的增长引擎。

　　房企多元化的难点在哪儿？是发展空间。如果用吴老师的话说，就是水大才能鱼大。

　　2018年，国内销售破千亿的房企数量达到了30家。

　　但是能支持出现千亿级企业，尚未饱和、仍有进入空间的实体经济领域并不多。如果要求像房地产开发一样单价高、标准化易于复制，那满足条件的行业就更少了。

　　谈国内房企多元化方向之前，让我们先看看国外成熟的地产公司是怎么做的。

　　1。先来看美国地产龙头帕尔迪，国内地产公司的经营模式，其实就是向它学习的。

　　帕尔迪1950年代从底特律起家，1969年在纽交所上市，经过近60年的发展成为美国地产龙头，曾创造了连续盈利56年的纪录。

　　2001年帕尔迪收购了当时全球第7大地产开发商Del Webb，面向老年市场。

　　2009年帕尔迪以31亿美元收购了当年全美排名第二的房地产开发公司Centex，针对首次置业和换房市场。

　　帕尔迪旗下的其他品牌同样深挖各自的细分受众，实现对客户“从摇篮到坟墓”的终身锁定。

　　2。香港的，创立于1963年，从住宅起步，1977年开始试水商业地产，并在80年代后期做到物业租金与住房销售并举；1990年至今，增加了电讯、基建、运输等多元化业务。

　　转型以来，新鸿基地产的住房销售占比不超过60%。