碧桂园服务：物业龙头的价值

　　除了不能持续涨价，品牌物业的生意属性可能仅逊于品牌白酒行业。未来，脱胎于的物业上市公司市值很可能大于它们的地产母公司市值。

　　2019年以来，港股物业板块多只股票涨幅惊人，诸如(01995.HK)、(01755.HK)、(02168.HK)、(03319.HK)、服务(06098.HK)都获得了100%以上的涨幅。

　　究其原因，是品牌物业公司极佳的生意属性。首先，物业具有弱周期性，需求稳定增长。只要房地产行业持续卖出房产，房产面积都会变成存量，成为物业公司管理的面积，不断增长，而房地产行业却无法保证下一个年度一定会卖出更多的房产。其次，品牌物业增长空间大。据中国指数研究院数据，2018年，中国物业在管规模突破200亿平米，收入规模已达数千亿元甚至可能达到上万亿元，而且行业集中度在不断提升，百强物业公司市场占有率从2013年的16.28%上升到2018年的38.85%。第三，物业商业模式简单，人人都可以理解。第四，物业公司轻资产运营，零有息负债，不需要高额资本支出，不会形成滞销的存货，自由现金流高。第五，物业公司顾客黏性强，实践证明，业主很难更换物业公司，百强物业公司续约率通常在90%以上。未来，脱胎于房地产的物业上市公司市值很可能大于它们的地产母公司市值。

　　除了不能持续涨价，品牌物业的生意属性在中国可能仅逊于品牌白酒行业。正如投资品牌白酒首选龙头，若想投资品牌物业，碧桂园服务则是无法回避的物业龙头。公司获得中国指数研究院颁发的2019年中国物业服务百强企业综合评定前三甲、经营绩效第一，也是目前港股物业板块盈利最高且市值最高的公司。

　　竞争力不错

　　碧桂园服务原为碧桂园(02007.HK)的附属公司，后于2018 年6月19日在港交所主板分拆上市，是中国领先的中高端住宅物业服务提供商。杨惠妍女士为公司控股，曾于2019年7月增持公司股票613万股，合计持有54.37%股份。公司在上市前授予部分董事及股权激励，合计授予数量为 13294.8万股，激励力度较大。

　　公司业务涵盖三大板块，分别是物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务。

　　物业公司的基础服务是物业管理服务，评价这块业务可看两个指标，分别是物业费的收缴率及物业的续约率。碧桂园物业2015年至2018年的物业费收缴率分别为95.6%、95.1%、94.5%及95.5%，高于百强物业平均94%的水平，而合同续约率2015年至2017年分别为99%、97.9%、99.3%，同样高于百强物业平均水平。

　　虽然业主不能够轻易更换物业公司，但物业公司普遍面临一个问题：物业费很难涨价。而物业的成本60%为人力成本，如果控制不好，将逐渐侵蚀利润。因此，物业公司需要不断对管理效率进行提升。面临着同样的问题，根据其披露的物业收入及收费面积计算，2015年至2019年，月每平米物业平均价格分别为1.71元、1.79元、1.73元、1.58元、1.99元，这里面既有收购物业公司因素影响，又有楼盘交付区域的因素影响，但总的看物业费单价并没有太大变化。不过，通过标准化的业务外包、总部集中化管理、自动化及智能化设备的应用、信息系统建设等多方面措施，公司的人均管理面积在不断提升，从而缓解了人工成本上涨的威胁。对于科技化智能化研发上的不断投入，也使得碧桂园物业成为物业股中唯一的高新科技企业，目前可于2017年至2019年享受15%的优惠所得税率。

　　碧桂园服务还受益于关联方碧桂园新交付的大型楼盘。根据中国指数研究院的资料，截至2017年12月31日，公司每个管理物业的平均收费管理面积约为278995平方米，远高于中国物业服务百强企业的行业平均水平177900平方米。管理更大面积的楼盘有助于实现规模效应，降低人工成本。科技手段的应用以及规模化的大盘物业交付使得公司在传统物业服务上的毛不但保持了行业内较高的水平，而且还逐年呈上升趋势。2015年至2018年，其物业服务毛分别为27.34%、30.34%、29.39%、31.86%。