2019-09-14 21:04 来源:融100 编辑:融仔
土地 市场 是市场的重要指标。 两大 房地产 研究机构近日发布的8月监测数据显示,全国主要城市 土地市场 已呈下行趋势。易居 房地产 研究院的报告显示,8月份全国40个城市,土地
土地市场是市场的重要指标。
两大房地产研究机构近日发布的8月监测数据显示,全国主要城市土地市场已呈下行趋势。易居房地产研究院的报告显示,8月份全国40个城市,土地成交面积为4336万平方米,环比下降28.8%,同比增长20.4%。预计未来几个月将继续降温。中原地产研究中心数据显示,8月份全国70个大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;平均土地成交溢价率仅8%,较7月下降4.38个百分点。土地流拍72宗,为年内最多。
单单一个月数据,不能据以得出粗暴的结论。何况,对比前述数据可见,土地成交面积和成交均价环比虽然降幅颇大,但40城的成交面积同比仍然是增长的。
不过,有些指标还是有比较强烈的信号意义。比如,溢价率和流拍数量。我个人认为,这是观察土地市场的重要指标。如果这种低溢价、高流拍的现象持续3个月,那么,土地市场转“冷”的趋势就可以说是确立了。
土地市场与销售市场存在一定的相关性,但未必是正相关。比如,今年3月底至4月,部分热点城市出现了一波销售“小阳春”,随后才是土地市场掀起一波小高潮。是不是销售市场的短暂回暖给予房企拿地抢地的信心?有这种可能。而土地市场的回暖,却带来了房企意想不到的结果。
如你所知,5月底以来,少数热点城市限购政策定点加码,去年底舆论以为今年会轻度放松调控的预期落空。更重要的,是房地产金融政策的持续收紧,涵盖了从发债、信托到房贷、开发贷款等多种渠道,作用点从投资端延伸到销售端。
引发这些调控的,正是土地市场的热度上升过快,包括高价地块的成交,高溢价率的蔓延,令监管部门大为警惕。
银根缩紧,房企的应激反应一般是捂住口袋观望,不拿或少拿地。没有企业争抢,土地成交的溢价率就会降下来,甚至流拍。只有少数现金充沛的企业才敢趁机“捡漏”。
地产界关心的是,土地市场降温下行,持续时间有多长、多深,趋势何时确立。理性地说,这就跟一样,很难准确预测。可以分析的,是它的传导效应以及对各市场主体的影响。
前面说了,4月份销售市场的活跃助推了土地市场的回升,反过来,近期土地市场的下行,也会传导到销售市场。过往三个月,不少企业反映,房子不好卖。而8月份主要城市的商品房成交数据是不太好看的。
市场主体显然都感受到了这股凉意。有些消费者,转为观望。二手房市场最为敏感,中介机构发现,一套房的成交周期在拉长,买方的议价空间加大。
在投资端,房企拿地更加谨慎,决策流程更长了。一位房企跟我说,在看不清后市的情况下,只有先看看再说,因为现在拿错一块地的代价实在太大。北京某中小房企,因为错判区域市场,拿了一幅高价地,至今仍喘息未匀,“地还晒着呢。”
这也会影响到地方政府。虽然产业结构调整喊了有不短时间,但有些城市还暂难摆脱对土地收入的依赖。土地卖不出去,或者卖不出好价钱,这些城市嘴上不说,心里也是很难受的。一两个月还好说,如果土地市场真要“冷”几个月,或许就会捉襟见肘。
有朋友问,土地交易下滑,会不会影响房地产投资?客观地说,会。今年前7个月房地产投资增幅还是很不错的,但剩下几个月大概率会放缓。于是某些专家又要担心房地产投资“拖累”经济的问题。但7月30日中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激的手段”对这种疑虑是最好的回答。
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