财面儿?中报深解 明发集团前路不明

　　2019年以来，一路与港交所给出的时限竞速。

　　至今，明发集团“缓冲期”的最后时间节点已过，在能否复牌并不明朗之际，上半年不振和后续乏力的主营业务，使明发集团的前路看起来坎坷颇多。

　　退市、复牌，前路不明

　　2016年3月17日，明发集团前核数师普华永道告知明发集团，因其未能对明发若干、销售交易以及多项与其他公司具动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证，故对明发2015年“不发表意见”。此事直接导致港交所责令明发集团于2016年4月1日。

　　对于复牌，港交所给出了四个条件：要求其对前核数师提出的事宜进行调查并披露调查结果、处理2015年财报中的审核保留意见、将所有重大资料告知市场、刊发所有尚未发布财务业绩。

　　2018年5月25日，港交所发布新规，这将明发集团推至不进则退的局面。根据该规则，上市公司连续停牌18个月后，港交所可将其除牌，而已连续停牌12个月或以上的公司，若未能在新规生效的12个月内复牌，或也面临被除牌的命运。

　　此即意味着，至今已停牌41个月的明发集团，需在2019年7月31日前满足复牌所需的一切条件。因此，2019年以来，以满足复牌条件为目标，明发集团一路狂奔。

　　2019年3月31日，明发集团发布刊载法证调查，在其中对前核数师提出的疑问进行了解释说明。7月，明发集团相继补发了2016年起三年的年度报告及中期财务报表。7月25日，其发布公告披露造成停牌的两桩交易最新进展，公告中提及了2013年涉及关联方交易的房屋使用权转让事宜，并表示于2014年12月就向黄伟才转让天津附属公司51%股权订立的股权转让，已于2016年9月10日终止。

　　8月30日，明发集团发布公告称，公司已于7月16日向联交所呈递复牌报告，汇报达成复牌条件的进展，且要求确认公司股份于联交所恢复买卖。至今，联交所尚未给出回音。

　　业绩惨淡，增长乏力

　　能否复牌尚不明了的明发，还面临着上半年业绩惨淡，后续销售增长乏力的“内忧”。根据其2019年上半年业绩公告，报告期内明发营收利润均大幅下滑。

　　2019年上半年，公司实现约41.19亿元，同比减少36.8%；公司权益持有人应占利润为4.18亿元，同比减少40.1%。未经审核的综合毛利约为12.69亿元，同比减少21.6%。

　　明发在年报内解释，公司营收下降的原因是向买家交付总建筑面积由2018年的734,342平方米減少至2019年的547,359平方米所致。

　　从其收入结构中也可以看出，其营业收入的大幅降低，主要来自于其住宅物业收入的近乎腰斩，2019年上半年，明发集团住宅部分收入为34.94亿元，同比减少43.56%。

　　由于地产行业项目结转周期较长，房企2019年结转的营业收入一般是前两年的销售项目收入，在其此前项目表现不佳的情况下，其销售增长也缺乏后劲，不仅上半年合约销售额同比大幅下降，土储规模也较期初有所缩减。

　　2019年上半年，集团已实现合约销售额约53.17亿元，同比下降44.64%；于回顾期间的合约销售平均售价为8,382元/平方米，同比下降12.3%。截至报告期末，集团应占土地储备约2130万平方米，较期初下降4.9%，共包括120个项目。

　　融资成本高企，汇兑风险增加

　　值得注意的是，明发集团的“钱景”或也不容乐观。

　　目前，明发集团债务结构中，短债占比较高，其正面临较大的短期偿债压力。同时，其债务中较高的美元债比例，也导致风险暗存。

　　明发集团2019年半年报显示，截至期末，集团的现金及现金等价物总额由期初的52.63亿元，降至43.51亿元。而集团一年内及一年后需偿还的贷款及其他借款分别约为69.4亿元及15.24亿元。集团在手现金尚不能覆盖其短期借款。

　　短期债务压力下，以债还债成了明发集团不得已的选择，但融资成本的不断攀升正无形中为明发集团增添压力。

　　公开信息显示，2019年1月16日，明发集团赎回2亿美元的2019年到期债券，该债券按11%计息。而1月10日，其宣布拟发行2亿美元的2020年到期按15%计息的债券，用于若干现有债务的再融资以及一般企业用途。