房住不炒 地产股各有应对

　　调控持续进行，房地产领头企业或者大手笔投资新兴产业，积极转型，或者继续扩张，押注下一个周期。

　　一年前，大部分房产企业开始降低了扩张速度。从2018年的上来看，拿地速度明显放缓，资金回笼加速，经营性现金流远超往年。

　　这一年来，在房地产政策的影响下，行业看似平稳其实暗流涌动，尤其是随着半年报的逐渐披露，各房地产企业几多欢喜几多忧。

　　在房地产大佬们或盈利增加或盈利减少的同时，绝大多数中小房地产企业均下滑。

　　新晋房产大佬恒大的华丽转型

　　在中国的房地产企业中，(03333.HK)是一支新生力量。2006年时，公司的营收不足(600048.SH)的一半，比(01918.HK)还要少。2010年开始，公司“跑步进场”，业绩呈火箭式上涨。2018年，恒大的营收差不多是融创的4倍，是保利的2.5倍，已然成为中国地产行业的“带头大哥”。因此，它的一举一动对中国的房地产行业的影响都很重要，业绩变化情况也是整个行业的风向标。

　　虽然公司尚未发布2019年半年报，但预报显示，上半年，公司及核心业务净利润有所下降，其中净利润预期约为270亿元，较上年同期下降约49%，核心业务净利润预期约为300亿元，较上年同期下降约45%。

　　公司解释，利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。从近年来的新闻可以发现，恒大有点“不务正业”。

　　从和贾跃亭“合作”造新能源车开始，恒大借大踏步跨入新能源行业，速度快得让人始料不及。

　　恒大的这些“多元化”业务，在公司的年报里早有介绍：董事局立足对世界经济、中国经济以及房地产行业趋势的深刻分析，将继续坚定不移地实施“规模 +效益型”发展模式，继续坚定不移实施“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)经营模式，夯实房地产基础，加快拓展旅游集团、健康集团业务规模，加快推进新能源汽车、新能源科技等重大项目产业化。

　　由此可见，地产业的“带头大哥”开始带头转型了。据媒体报道，恒大3月份开始大规模促销，延期一个月至5月4日结束。

　　刀锋起舞，融创高速扩张

　　从融创中国公布的半年报来看，业绩非常靓丽。营收达768.4亿元，较上年同期增长约64.9%；归母净利润102.9亿元，较上年同期增长约61.7%。

　　但是房地产企业的业绩，不能简单的通过营收和净利润盖棺定论。

　　融创中国的创始人孙宏斌，此前曾有过大起大落的特殊经历，从近年来融创的发展看，风格也相对激进。

　　最典型的做法就是高杠杆运作，公司有息负债超过3000亿元，财务成本非常高，2019年上半年，利息支出高达118亿元(其中资本化利息107亿元)，而公司同期净利润为112亿元。在本文对比的几家房企中，融创不是营收最高的，也不是利润最好的，却是财务成本最高的，公司融资成本高昂，容易沦为的“打工仔”。

　　半年报显示，公司借贷总额由2018年年报中的2294.1亿元增至3020.8亿元，资金的主要用途是房地产开发、文旅城建设(整合万达文旅)及营运等事项。

　　虽然公司还在加速拿地，但增幅明显较前几年放缓。公司在半年报披露，基于拿地成本较高，5月份开始基本停止了以招拍挂方式拿地。现金流量表显示，公司加大了回款力度。经营性现金流量净额达到430亿元，远超上年同期。最“激进”的房地产公司也开始放缓步伐。

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