2019-08-31 08:56 来源:融100 编辑:融仔
房企的2019年中报正在传达一个信号:现金流就是生命、回款高于一切。 2019年中报业绩披露渐入尾声,房企巨头的财报历来是市场关注的重点。截止8月28日,TOP10房企巨头的2019上半年
房企的2019年中报正在传达一个信号:现金流就是生命、回款高于一切。
2019年中报业绩披露渐入尾声,房企巨头的财报历来是市场关注的重点。截止8月28日,TOP10房企巨头的2019上半年财报悉数出炉:
2019上半年营业收入前15的上市房企
2019年1-6月,上述15家上市房企的总营收达12954亿元,较去年同期继续增长16%,归母净利润增幅为10%。
但令人惊讶的是,位居营收榜首的中国恒大(03333.HK)的归母净利润首次出现腰斩式下降,同比降幅达52%。而其他房企全部实现营收、净利润双双上涨。
众所周知,房地产行业的营收、净利润具有滞后性,2019上半年的业绩是由前几年销售结转而来。依赖于前几年销售规模的狂飙猛进,2019上半年标杆房企的营收和净利依然保持了强劲的增速。
而更具有行业风向标意义的是,各大房企财报中的负债、现金流、预收账款……正在传达一个信号:加快销售、加快回款,注重现金流将是房企未来的生存法则。
有息负债超26700亿,
随着房地产企业的2019半年报陆续披露,备受市场关注的负债情况,也渐渐浮出水面。
(1)已披露2018年半年报的A股上市房企中,平均资产负债率达65%,较2019年年初有所下降;
(2)其中,资产负债率超过80%的共有26家,占比30%。
总资产超500亿的上市房企中,排名前列的房企总债务的绝对值,堪称天文数字:
截止6月30日,万科的总负债达13445亿元,较年初继续上升516亿元,资产负债率达85.26%。
但值得一提的是,在预售卖房的规则下,各大房企的总负债中包含了预收账款,因此总资产负债率的参考价值有限。
而有息负债(短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券)则是房企必须要偿还的债务,且伴随着利息成本。
据Wind数据统计A股已披露半年报的86家上市房企,截止到2019上半年,有息负债合计高达2.67万亿元,其中A股上市房企中,有息负债超500亿的房企有14家:
值得一提的是,2019年开始,中国房企正式进入第一个债务偿还的高峰期,上半年房企密集还债,所有房企的总有息负债大概率较年初有所会下降。
从房企发布的财报亦可以窥得一二,2019年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。
阳光城(000671)的2019年中报显示,截至6月份,短期借款为79亿元,长期借款为598亿元;2018年6月的短期借款为131亿元,长期借款为595亿元,短债比例明显缩小;
美的置业(03990.HK)也将一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%,同时将现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42。
然而,据Wind原始数据统计,2018-2021年房地产相关债券合计到期金额超过1万亿元,未来偿债压力仍在。
旭辉集团在2019半年报中坦言,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重。
房企:"我要缓缓"
2019下半年以来,房地产企业融资的各大渠道正在关闭,已是残酷的现实。如果一旦房子销售不能及时带来现金流,到期的巨额债务无疑将拉响警报。
2019半年报透露:2大龙头房企—万科、碧桂园,已经非常坚决地促销售、抓回款、控制拿地、降低周转速度。
数据显示,万科于2019上半年实现经营性现金流净额回正,为88.6亿元,2018年同期则为 -42.55亿元;碧桂园2019年上半年的经营性现金流净额也由负转正。
资产超1000亿的A股上市房企
值得一提的是,房企的经营性现金流净额主要由:经营性现金流入(销售回款)减去经营性现金流出(买地、工资、税金等)而得到。
由此可见,经营性现金流净额转正,必须在增加销售、回款的同时,控制拿地的节奏。
随着房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松,房企愈发注重现金流管理、控制拿地节奏,“现金为王”正在成为诸多房企高管的共识。
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