北辰实业调节利润了吗

　　提前大规模计提减值、项目停滞，似乎做了某些准备。

　　上半年盈利预增80%以上，这是北辰实业(601588.SH)日前发布的预告透露出的喜讯，这样的高增长是北辰实业多年未有过的好景象。

　　业绩高增长当然可喜，但同时，投资者也关心这样的高增长是否真实；如果真实，这样的高增长能否持续呢？

　　2018年，北辰实业毫无征兆地计提了大笔减值准备，公司的地产主业也由之前的稳定增长戛然而止了，种种迹象似乎说明公司在做着某些准备。这样的安排或许可以帮助公司业绩短期内爆发，但京外地产项目良莠不齐、楼盘质量问题频频曝光也许说明，北辰实业并没有账面显示得这么轻松。

　　业绩高增长背后

　　日前，北辰实业发布半年度业绩预告，公司预计2019年上半年实现归属于上市公司的与上年同期相比，将增加5.1亿元到5.9亿元，同比增加80%到93%。

　　若扣除非经常性损益，公司的净利润涨幅将更为明显。预告显示，扣非后北辰实业上半年的净利润与上年同期相比，将增加5.5亿元到6.3亿元，同比增加93%到106%。即，北辰实业上半年扣非净利润有望翻倍。

　　对于净利润大幅增长的原因，北辰实业表示，期内公司的开发业务可结算面积大幅增加使房地产业务结转收入增加，同时结转产品主要为公司权益占比100%的项目，因此公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期预计增加。

　　2018年，北辰实业实现营收178.64亿元，同比增长15.58%；实现归属母公司股东的净利润11.9亿元，同比微增4.31%。在规模房企动辄两位数的增长面前，这样的业绩增速着实一般。

　　2018年的低基数应该是公司2019年上半年结算面积大幅增长的基础。2018年上半年，北辰实业结算面积为26.41万平方米，结算金额为42.01亿元。在此之前的2017年上半年，公司实现的结算面积为50万平方米、结算金额为65亿元。

　　追溯半年报可以知晓，北辰实业是从2016年开始连续披露半年结算面积的。2016年上半年，公司的结算面积为26.89万平方米、结算金额为30.49亿元。即，北辰实业2018年上半年的结算面积与2016年上半年基本一样，只是随着的上涨，结算金额涨幅明显。

　　实际上，原本结算一直稳步增长的北辰实业在2018年停住了上涨的步伐。2014-2018年，公司的结算面积分别为23.7万平方米、34.72万平方米、63.05万平方米、93.7万平方米和90.31万平方米。在前几年都保持稳定增长的基础上，2018年的结算面积“意外”停滞甚至下降了。

　　得益于不断上涨的房价，公司结算收入即房地产营收并未减少。2014-2018年，北辰实业的房地产收入分别为37.09亿元、45.27亿元、70.66亿元、125.92亿元和151.33亿元。

　　从预收款的情况看，2018年北辰实业的销售没有遇到明显的问题。2014-2018年，公司的预收款分别为54.02亿元、70.18亿元、183.51亿元、225.64亿元和284.45亿元(2018改为负债)。

　　除了结算面积增速戛然而止外，北辰实业在2018年还大幅增加了存货减值准备。与大型房企项目遍及数十个甚至上百个城市不同，规模有限的北辰实业涉足的城市并不多。几年前，公司除了北京大本营之外并无京外拿地的，直至2014年，公司在武汉、杭州拿地，开始走出京城。

　　年报显示，截至2018年年末，北辰实业房地产业务已经从北京一城发展到长沙、武汉、杭州和成都等14个城市。在这14个城市中，除了廊坊、眉山等属于三四线城市外，北辰实业的京外项目布局以一二线城市，尤其是省会城市为主。

　　其实，北辰实业在2017年就已经完成进入14个城市的任务。2016年，公司涉足11个城市的项目开发，2017年新进入无锡、海口和眉山，进入城市达到14个。这就是说，在2018年北辰实业没有开拓新的区域项目。