楼市警告！又一房企融资严政出台！收紧海外融资 内外调控连动！

　　继地产信托业务加强调控后，房企海外发债也在收紧，“房住不炒”的政策导向愈发明确。

　　7月12日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　这一政策对房企来说无疑是融资环境的进一步收紧。有业内人士对中国记者表示，此前发改委对房企海外发债的资金用途并无明确限制要求，《通知》最大的政策变化在于明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”，这是继监管部门加强对房地产信托业务调控之后，政府再度出手对房企海外发债进行规范，房地产政策宏观调控的导向已经非常明确。

　　银保监会主席郭树清近日就表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

　　历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。郭树清说。

　　收紧！明确海外发债只能用于借新还旧

　　根据《通知》要求，此次发文主要是为了完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　按照最新政策要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

　　北京一债券从业人士对券商中国记者表示，《通知》的主要影响在于明确了房企发行外债只能用于借新还旧，且置换的境外债务只能是未来一年内到期的中长期债务。

　　“今年初发改委就提出要防范房地产企业和城投公司外债风险，此前已经针对城投公司海外发债明确用于借新还旧，这次只是对房地产企业发文明确。”上述债券从业人士称，规范城投公司海外发债主要是出于避免新增隐性债务的考量，而对于房地产企业收紧海外发债，则与近期房地产信托业务收紧的政策目的较为一致。

　　6月13日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，承担地方政府融资职能的地方国有企业发行外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期外债。

　　另有债券分析人士对券商中国记者表示，实际上，此前有关部门就提出房企发行外债应主要用于借新还旧，但当时留了两个“口子”：一是海外发债募集的资金可以用于偿还境内的债务；二是没明确“只能”用于借新还旧。所以此前不少房企海外发债所募集的资金只是部分用于借新还旧，剩余的资金还可以用于公司日常经营甚至回流境内用于拿地，现在则是明确了境外发债只能用于借新还旧，且“还旧”只是针对境外债务，而非境内债务，所以这次政策规定的还是比较严格的。

　　《通知》还要求，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用互换、互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

　　井喷！上半年房企海外债发行超去年全年水平