房地产从“王者”变“青铜”？ “有小房企没融到一分钱”

【房地产从“王者”变“青铜”？ “有小房企没融到一分钱”】在房企主要融资途径中，开发贷款融资成本最低，2018年房地产开发贷款新增1.90万亿元，存量为10.19万亿元，2018年房地产开发贷余额同比增22.6%，总体仍处于历史较高水平。 在房地产调控和防范金融风险背景下，部分银行已暂停地产开发贷款，大部分银行也都提高了开发贷款的审核标准。（21世纪经济报道）

　　在房企主要融资途径中，开发贷款融资成本最低，2018年开发贷款新增1.90万亿元，存量为10.19万亿元，2018年房地产开发贷余额同比增22.6%，总体仍处于历史较高水平。在房地产调控和防范金融风险背景下，部分已暂停地产开发贷款，大部分银行也都提高了开发贷款的审核标准。

　　中国房地产市场进入青铜时代，但房地产金融在进入黄金时代。

　　8月29日，国家金融与发展实验室发布《中国住房金融发展报告》(下称《报告》)提出上述判断。1998年住房化开启中国房地产黄金十年；2009年到2016年开始政策不再直接支持房地产，中国房地产市场进入白银时代。房地产市场经过快速发展，并且成为居民资产增值的选择。但在2017年后，中央明确提出“房住不炒”的定位，居民部门杠杆率快速增长难以为继，房企盈利逐步被高额债务利息侵蚀，在趋紧的融资环境下主动降杠杆，房地产市场进入青铜时代。

　　庞大的规模以及与宏观经济、政府、金融等部门的高度关联，使得房地产市场风险成为最大的“灰犀牛”。国家金融与发展实验室警示，随着房地产市场发展趋缓以及金融风险(尤其是房地产企业)浮现，必须保持高度警觉。

　　国家金融与发展实验室理事长李扬提到，城镇化和高储蓄率是房地产发展的主要推动力。但随着中国储蓄率下降，通过证券化盘活银行体系中大规模的居民个人抵押贷款，发展房地产投资信托金(REITs)使得投资者分享市场收益、应对房地产泡沫等，房地产市场开始大规模金融化的趋势不可逆转。但李扬强调，管理房地产金融风险关键在于两点：金融创新不可过于复杂；金融创新应置于监管之下。

　　房地产挤压消费

　　《报告》由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真主笔。蔡真介绍，中国住房金融市场规模已达38万亿。其中一级市场总余额36.94万亿元，二级市场总余额8207.84亿元。一级市场进入缓慢增长的青铜时代，二级市场则迎来发展黄金期。

　　蔡真指出，房地产市场增长放缓，一是住户部门杠杆率上涨过快，从2008年末的17.87%升至2018年末的53.20%。2018年住户部门债务收入比121.6%超过日本、美国，居民加杠杆空间有限。二是房企财务指标反映出，规模扩张效应已被财务费用稀释，房企扩张动力衰减。

　　从反映泡沫程度指标看，2018年房价收入比和租金资本化率分别为29.09%和21.46%，两个指标排在全球第二和第三，房价上涨空间有限。而从长期因素人口来看，中国城市化率已接近60%，城市化高速增长时期也只有3-5年，近期收缩型城市即是缩影。

　　决策层也在频繁传递“房住不炒”的信号。国家金融与发展实验室高级研究员尹中立指出，未来政策导向是居民部门去杠杆。房地产市场占用了过多的资源，意味着按揭贷款和开发贷都会受到严格的控制。依赖房地产业的经济运行格局需要进行重大的调整。决策层有关房地产政策的导向形成共识，不再把房地产作为短期刺激经济的手段。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究发现，房价对消费既有拉动作用，也有挤出效应。当房价收入比大于9的时候，刺激房地产投资对经济的贡献是负的。去年底，中国的房价收入比为9.1倍。