SOHO中国打包出售停车位 房地产涌现另类投资领域

【SOHO中国打包出售停车位 房地产涌现另类投资领域】日前，SOHO中国有限公司(00410.HK，下称“SOHO中国”)宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。(中国经营报)

　　传统类别的物业资产之外，房地产另类资产也愈发受到资本青睐。

　　日前，SOHO中国有限公司(00410.HK，下称“SOHO中国”)宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。

　　这笔交易仍然是SOHO中国的资产出售计划的一部分。2019年6月底，SOHO中国方面表示还将继续出售总价值约为78亿元的物业资产，并为此在北京举办了资产推介会，以招揽买家。对SOHO中国而言，摆上货架出售的商业物业，现阶段都是非核心资产。显然，这次集中打包出售的2583个地下停车位，亦非其核心资产。

　　但是在一些投资方及资产管理机构的眼里，停车场等实际上属于“尚未获得广泛关注、其价值有待进一步发掘”的资产类别。

　　从SOHO中国手里收购这些地下停车位资产包的买家是“慧泊停车场投资(广州)有限责任公司”(下称“慧泊停车”)，它隶属于览睿资本(Lime Tree Capital)，这是一家总部位于香港的私募股权投资管理公司。

　　据《中国经营报》记者从一位知情人士处获悉，览睿资本在内地的投资专注于停车领域，并募集了近10亿美元的两期“汇泊停车产业基金”专项部署停车场项目。

　　加上这次收购SOHO中国在北京的9个商业项目计2583个地下停车位资产包，览睿资本发起的汇泊停车产业基金已经在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、重庆和成都9个城市，重资产投资了47个停车场项目，持有并管理了约3.5万个停车位。

　　已出售逾250亿元物业资产

　　据悉，SOHO中国向慧泊停车出售的2583个地下停车位资产包，分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村(8.920， -0.25， -2.73%)SOHO这9个商业项目。

　　记者从上述知情人士处获悉，SOHO中国在北京的这9个商业项目配套建设了约8000个停车位，本次的交易标的实际上为这些商业项目尚未散售的地下停车位。

　　另外，这9个商业项目的地上办公楼和商铺绝大部分面积在早年已经由SOHO中国完成了散售。

　　按照共计2583个地下停车位对价7.61亿元计算，平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

　　慧泊停车为了收购这些地下停车位资产包，支付了较高的溢价。据悉，这2583个地下停车位的账面净值约为5.08亿元，按照7.61亿元对价计算，相比账面净值的成交溢价率达到了近一半。

　　因此，这笔出售事项将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润，相当于SOHO中国在2018年度营业收入的14.7%，占SOHO中国2018年度经营利润(不含投资物业的评估增值)的10.8%。

　　之前，SOHO中国董事会主席潘石屹抱怨过中国内地商业物业的租金回报率过低。

　　“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”潘石屹说。

　　记者查询获知，在2018年，SOHO中国的债务融资成本仍然保持在行业内的较低水平，约为4.6%。2019年上半年，SOHO中国的平均融资成本微幅上升至4.8%左右。

　　一位市场人士评价称，这些地下停车位打包出售后，不仅可以给SOHO中国带来大笔现金回笼，录得显著的出售收益，以及对比这些地下停车位资产包的回报率与SOHO中国的融资成本，将会有利于上市公司降低融资成本支出，优化融资利息高于资产回报的不良结构。

　　2014年以来，SOHO中国已经陆续出售了其位于北京和上海的多处核心物业资产。

　　其中，2014年，SOHO中国以总对价82.8亿元，出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积。

　　2015年，通过股权转让的形式，SOHO中国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益，预计其所占的股权转让款为42.5亿元，同时收回了近46亿元的股东贷款及利息。