正荣“高质量发展”之辩：销售增速放缓 2019年中

　　 新三年战略首年规模效应初现：去杠杆、七成土储位于一二线城市。

　　要规模还是要利润？这是进入调控长周期之后，房企必经的灵魂拷问。8月25日，集团有限公司(06158.HK，简称“正荣”)公布2019年中期报告。2019年中期，正荣地产实现总营收136.5亿元(人民币，下同)，核心利润11.5亿增长33.4%至人民币11.5亿人民币，毛利27.74亿元，同比上升2.2%，但毛同比下滑170bps(1.7%)。

　　(从左至右分别为：执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健、执行董事兼董事长黄先枝、执行董事兼行政总裁王本龙)

　　2019年是正荣启动“新三年战略”首年，正荣管理层将之定位为高质量发展期。据透露，2018年正荣销售规模首破千亿，同时加强了对规模、利润和品质这三个指标的塑造，从财报数据可见，今年上半年，正荣总营收和核心利润已经迎来双增长。再者，通过费用控制及由于联营项目开始有盈利贡献，期内盈利录得较大升幅。

　　但正荣的销售增速是呈现下滑态势，这或许受到前期土地储备以及近两年市场调控的影响：截止2018年6月30日，正荣实现累计合约销售额581.29亿元，同比增长170.3%；2018年全年，正荣实现累计合约销售金额约为人民币1080亿元，同比增长53.95%；截止2019年6月30日，正荣实现累计合约销售额586亿元，同比增长0.81%。

　　对此，正荣执行董事兼董事长黄先枝并未否认，他指出，正荣前几年的销售增速高达4、50%，近三年大概的销售增速目标控制在30%左右，并计划用三年左右的时间实现目标翻番。截至2019年7月，正荣合约销售规模687亿元，完成全年1300亿元销售目标的53%，公司拥有近4500亿土储货值，比去年1080亿大概增长20%多。正荣执行董事兼行政总裁王本龙表示，按照推盘计划，下半年销售目标将大概率完成。根据该公司60%-65%的去化率匡算，目前4000亿左右的货值有望在外来释放2000多亿的销售额。

　　由于宏观调控和市场影响不可抗，大部分房企转而在降本增效上挖掘利润，正荣也不例外。为了平衡规模增长与毛下滑风险，正荣开始调整土储结构、去杠杆。2019年至今，正荣新增土储323万平方米，其中接近90%都位于强二线城市。截至2019年6月30日，正荣的总土储面积达2634万平方米，足够未来三年的开发及使用，其中超过七成于一、二线城市。这些土地的平均地价仅需4624元/平方米。正荣地产现金存量较2018年增加6.2%至301.4亿元，下半年还有大约140亿元权益买地额度。

　　正荣将净负债率由2018年底的74%下调为70.8%，低于TOP20房企80%的平均值。据正荣执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健透露，目前正荣外债占比24%，公司正观察贸易发展以决定是否要做对冲；短债占比是47%，管理层预测今年年底短债占比可能会低于40%，明年大概30%。近期正荣融资动作频频，2019年至今，正荣在海外和境内一共融了超过130亿元人民币，当中发行了美元债达到13.1亿美金，也发行了第一次海外永续债2亿美金。除了美元债，陈伟健透露，在7月份，正荣成功做了股票的融资12亿港元；7月份完成第一笔海外的银团和双边的借款，总共达到1.3亿美元。

　　目前正荣的现金短债比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍。“正荣短债比会在今年年底还会持续上来，虽然现在只是过了一半，但我们用了很大的力度去杠杆，也希望在今年年底把短债的比例再严控”。