新城卖项目预警：凛冬将至，房企的危机与应对

“流水淘沙不暂停，前波未灭后波生。”

处于漩涡中的新城，这几天卖项目的消息又被刷屏，中骏集团、宝龙地产、金科股份、仁恒置地、旭辉控股等都是受让方。

鉴于已有多家媒体和自媒体都对此事做过详细的解读，环环不再赘述，而是想跳出事件本身，揣摩下此举所折射出的整个行业正在酝酿的变化。

美剧《权力的游戏》中，史塔克家族的族语是凛冬将至。这句话同样适用于今日的房企——寒冷的冬天就要来了。

那么，凛冬将至，开发商面临的危机有那些，他们又采取了怎样的应对措施？

从激进到保守，“活下去”不仅只是口号

从当初的百亿销售额跨入千亿俱乐部，新城的高速发展，很大程度上得益于其在土地市场上的快速扩张。

自2013年新城控股加速全国化布局之后，新城就在全国范围内频繁拿地。即便是在2014年土地市场一度遇冷的年份，新城仍然逆流而上。。南京、苏州、武汉、青岛、南昌、长春、海南……新城拿地的号角在大江南北此起彼伏。在一些重点城市，新城的市场份额和排名均位列前矛。

也是在2014年，王振华对外正式公布了新城的商业升级战略——至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，到2020年要达到80个；集团进入商业地产第一梯队。

即便在2019年前半年，新城仍然维持着其在土地市场的雄风，在京津冀市场大举扫货。

新城在土地市场的表现，在数据上得到了有力佐证。根据克而瑞研究中心数据显示，今年1-6月，中国房地产企业新增货值TOP100榜单上，新城控股以1770.4亿元的新增土地货值位列榜单第5名，为货值破千亿的14家房企之一。

在王振华执掌下的新城，素以激进著称，而“少帅”王晓松甫一上任，开启“卖卖卖”模式，不仅是对“黑天鹅”事件的回应，但也不失为对房企所面临的共同危机的积极应对。

根据国家统计局发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，6月新建商品住宅的价格涨幅呈现稳中有降的态势，而二手房环比下跌的城市数量则增至20个，创下了年内新高。

关于这一点，环环在上一篇文章《开封取消限售“一日游”，比调控企稳更迫切的是什么？》曾经提到“事实上，没有人能预料得到，2019年的二季度，市场的转向会如此彻底绝决。从一季度，准确地说，从春节后开始，楼市就走出了一条有起有伏又有点诡异的路子。”

而从政策层面考量，4月以来，从中央到地方的一系列政策调整无疑释放了政策再次收紧的信号。市场热度较高的西安、苏州、合肥、洛阳等地，先后迎来了收紧政策。其中，作为楼市“出头鸟”的苏州，更是“数次踏进了同一条河流”，不断被当作靶子。

在市场转冷、政策趋紧的大背景下，审视新城转卖项目的行为，并不是个例。根据时代周报记者的不完全统计，“截至7月22日，2019年共计44条房地产项目转让信息，5月中旬以来披露的转让信息达32条，平均每2天就要转让1个项目。”

这一轮调控时间长、力度大，对房企的资金周转率构成的压力显而易见。如果抛开所遭遇的“黑天鹅”事件，新城对于资金周转率这一房企的生命线的守护，本已无可厚非。

毕竟，高喊“活下去”并不只是万科的专利。

融资渠道收紧，271家中小房企破产

从391亿元到3666亿元的总资产，新城不过用了七年，高速发展中隐藏着高杠杆的隐患。

根据年报显示，2018 年年末，新城控股资产总额为 3303亿元,负债总额为 2794亿元。同时最新的数据显示，新城的资产负债率高达85%，常年位于地产行业前十。

当新城处于多事之秋之际，受品牌形象所累，标准普尔、惠誉、穆迪等评级机构已先后下调了对于新城的评级。这意味着，对于资金极度渴求的新城将可能从银行拿不到贷款。

与新城所面临的窘境相对照的是，从银监会5月17日发布的“23号文”到约谈部分房地产信托业务增长较快、规模较大的信托公司，再到7月12日发改委发文限制海外融资，明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房地产企业融资监管趋严则呈现层层加码之势。

7月9日，中海发行了5.5年期的20亿港元及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券。其中，20亿港元固息债券利率约为2.9%，创下同业最低利率，而美元债券利率也仅为3.45%，创中资房企债券发行利息成本最低，也是中海历史上10年期债券最低利率——手握资产的央企和国企在融资方面的优势毋庸置疑。

7月12日，泰禾境外全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息高达15%，再创新高。