福利品变商品 “房住不炒”回归居住

　　新中国，70年。这70年里，沧桑巨变，波澜一搅，尽显壮阔。70年来，中国从“站起来”到“富起来”再到“强起来”的革新轨迹，清晰可见。国运更新，渐臻富强，既要总结经验，更要着眼未来，知势、顺势、谋势。值此70年之际，新京报推出“中国经济思变70年”系列评论，邀请经济领域的亲历者和观察者回顾和思考70年间经济领域的风起云涌，为“变”而“思”，因“思”而“变”，更好地观进路、谋未来。

　　1978年末，我国主要城市都面临住房短缺窘境，伴随城市人口增长，彼时城市人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米。住房问题迫使政府对住房制度采取有力改革措施。这一年，对城镇福利住房制度的改革开启。

　　20年渐进式的住房制度改革，在20世纪末之前我国城镇住房状况得到了一定的改善。进入21世纪，住房保障更加成为住房政策的重心所在，“房住不炒”将为住房回归居住属性奠定基础。

　　回顾中国城镇住房制度70年，道路十分曲折。展望未来，中国城镇住房要做到人人“住有所居”基础上的高质量发展，需要我们自己努力不断探索出一套完整周密的制度设计。

　　改革

　　20年渐进式改革，城镇人均居住面积翻倍

　　计划经济时代，中国在城镇地区对国有部门实行福利性质的公有住房实物分配制度，是以“高积累、低工资、低消费”的收入分配制度来配合赶超型经济发展战略的重要体现。然而，由于不承认住房的商品属性，长期实行无偿分配和低租金的福利住房体制，资金只有投入没有回收，住房的投融资机制被严重扭曲。根据中国统计年鉴数据，1950-1978年中国包括农村住房在内的住房总投资累计只有362.5亿元，年均住房建设投资13.1亿元，占同期累计基本建设投资的7.5%，仅占同期的0.7%。而同期国际上住房投资一般占到总投资的20%-30%和GDP的3%-8%。

　　住房投资严重不足导致1978年末中国主要城市都面临住房短缺。根据中国统计年鉴数据，1978年中国城市住宅面积为14亿平方米，为1950年的2.2倍，但远远赶不上城市人口增长的速度，城市人口同期增长了2.5倍。这样中国城市人均居住面积反而由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米(人均建筑面积6.7平方米)。如果再考虑到房屋折旧，人均的住房条件实际上显著下降。同时由于没有经济利益激励，建成的公房也设计非常简单，建筑质量低劣，配套简陋不全，让人居住倍感不适；已有公房也往往年久失修。住房问题已经到了十分紧急的时刻，严重影响人们的正常生活和工作，这迫使政府必须对住房制度采取有力改革措施。

　　1978年9月，邓小平指出，解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。其还提出，建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门，在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。1980年4月，邓小平又一次就住房问题发表重要讲话，认为不但新房子可以出售，老房子也可以出售。还提出买房可以分期付款，提倡个人建房等设想。以这两次讲话为标志，中国开启了对城镇福利住房制度的改革。

　　中国城镇住房从福利品到商品的转变，经历了上世纪80年代提租与售房的改革初探与挫折、90年代的双轨制并存时代等诸多曲折。经过1978年之后近20年渐进式的住房制度改革，在20世纪末之前我国城镇住房状况得到了一定的改善。至1997年，城镇人均居住面积上升到8.8平方米，是1978年的2倍多，全国城镇竣工住宅4.055亿平方米，是1978年的10倍多。但住房分配体制始终没有发生根本性的变革，因此福利分房仍然占据主导地位。

　　调控

　　价格持续高涨，“房住不炒”让住有所居

　　直到1998年中央政府在内外部压力冲击下而全面停止城镇福利分房，才让中国城镇住房制度商品化化改革取得决定意义的破冰。2003年全国首次工作会议召开，首次提出房地产业对国民经济的支柱产业作用。2003年8月12日国发[2003]18号文，正式确立了房地产支柱产业的地位。改革开放后的中国房地产市场发展以2004年为分界线，之前以推进公房私有化、让住房制度彻底完成市场化和实现双轨制并轨为主要任务，此后则进入了住房市场频繁调控、稳定，并注重住房保障体系建立的双重目标时期。2008年之后，住房保障更加成为住房政策的重心所在。