“上市即上岸” 中小房企破局之道：与时间赛跑 抓紧上市

　　伴随着调控、去杠杆等政策的出台，中小房企因负债高、融资难、现金流吃紧，生存承压。

　　面对困局，中小房企为了能够“活下去”，不得不另辟蹊径——依靠加快上市进度、出售旗下项目“割肉求生”。如果说，过去中小房企通过超常规发展、弯道超车还存有一丝追赶的机会，那么现在其更多思考的则是如何能够躲过一劫，度过寒冬。

　　加快赴港上市步伐

　　自2018年四季度开始，中国香港资本市场迎来一批内地房企。10月11日，和上市。前者是2017年中国地产39强，2017年销售金额507亿元；后者则是成立于1996年、深耕长三角区域的住宅开发商，2017年营收近46亿元。

　　资本即机遇。以大发地产为例，上市前的2015年至2017年公司收益分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元；从5341万元增至1.44亿元。但三年间，公司的净现金流从-7.92亿元降至-23.93亿元、净资产负债率从196.5%升至270.8%。2017年纯仅为3.2%。

　　经营性现金流不容乐观、负债水平高企对大发地产进一步扩张发展形成桎梏。而随着在港交所上市，公司募集资金8.1亿元，其中约60%用于开发现有物业项目，约30%用于偿还借贷，约10%用作一般营运资金。为公司带来了新的发展机遇。

　　此后，区域性房企开始发力赴港上市。2018年11月份和12月份，总部位于河南许昌的和总部位于惠州的相继登陆中国香港资本市场。

　　资料显示，恒达集团控股是一家立足于河南本土的小型房地产开发企业。2017年收入15.5亿元。截至2018年7月31日，旗下21个房地产开发项目均在河南当地。自2005年首次有意通过借壳登陆A股以来，其四次冲击上市终于如愿。招股书披露，恒达集团2015年-2017年的资产负债率分别92.82%、92.88%和90.24%。

　　与恒达集团控股相似，万城控股也是一家“蝇量级选手”，2017年其收入仅9.73亿元，溢利7677.7万元。截至2018年9月30日，万城控股共有17个项目，土地储备89.7万平方米，总建筑面积约210万平方米。虽属“迷你型”房企，但万城控股的资金压力同样不小。2015年-2017年经营活动产生的现金流量净额分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元，资产负债率均超85%。

　　2019年以来，截至目前，已有、、等陆续在港上市。这些房企中，除中梁控股在房地产百强企业名单中排在第29名外，其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在着负债率较高、融资高企等现象。另据《证券日报》记者不完全统计，目前在港交所排队的房企还有海伦堡、万创国际、奥山控股、银城国际和新力控股等7家。

　　德勤中国全国上市业务组联席主管合伙人欧振兴对《证券日报》记者表示，“从去年四季度以来到今年8月底，共有8家内房股在中国香港主板上市。通过在港上市，房企可以迅速获得融资，进行项目布局，有利于公司发展。”其同时表示，“如果市场环境配合，目前排队的7家房企中，预计一半有望于今年年底登陆中国香港资本市场”。

　　通过“卖子”求生

　　上市即上岸。对于已经上市的房企来说，面对巨大的资金压力，也只能通过出让项目，回笼资金紧急“补血”，以求安然度过“寒冬”。

　　今年6月份，广州本土的老牌房企，将旗下包括广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾80%股权、淮南粤泰天鹅湾20%股权和深圳中浩丰20%股权的优质项目，以63.97亿元的价格打包出售给。出售明星产品线，是粤泰股份不得已而为之。