抵房给养老院换养老陪护 300万房价每人每月4000元标准?

近日，北京、上海等地陆续出现老年人将房屋抵押给养老院，委派其进行专业护理服务，成为近日的养老话题焦点。

不过囿于机构或保险公司对房产的价格审定、投保后有效保值的差异性定价，适龄养老群体的养老体验并不算优质。即便有人愿意卖房提前回笼现金养老，也会迫于剩余财富的理财困惑而显得迟疑。

有分析指出，针对老年高净值人群提供独立理财投顾服务人才的缺失，是导致信任危机的原因之一。

“抵房养老”体验感存在差异

赶上国内一些保险公司此前推出的“以房养老”保险产品，有部分老年人准备抵押房产进行品质养老计划。

“以房养老”实际上就是老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者从关注国家养老目标基金投资的市场人士处了解到，早在2014年，监管就通过《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》把北京、上海、广州和武汉作为为期两年的“住房反向抵押养老保险”试点。不过，实际养老的效果却差强人意。

“一方面来自于专业护理人士的缺失，高端护理的一对一或小组专业护理并没有大量推广，反而使得一些老年人不适应新的生活环境导致身体疾病的发生。”前述市场人士表示，核心还是在于物质保障能力有限，“即便是一线城市房产价格高，但保险公司给定的有效保险价值并不会按照实际房产价格去计算，会有折旧。”据称，即便是夫妻共同投保，两人份额五五开，300万的房价折算成有效保险价值也就100万左右，对应的每月保费不超过4000元/人。

据了解，造成差异性定价的原因来自于成本核算以及保险公司对于保费的设计方案。前述市场人士表示，房屋在抵押后并不是一次性给予估价算入基数，而需要考虑中间环节可能造成的手续费。“包括跟银行间的资产审核以及其他费用，这些都将算作成本由抵押方先行支付，因此整个流程下来或许会有10%的费率需要客户支付。”在此基础上，保险公司亦会根据投保人不同的年龄或其他投保需求的差异落实相应的保费计算机制。

可见，通过参与住房反向抵押养老保险投保，实际获得的收益非常有限，其中有关老年人日常开销及医护成本的或许远不止于此。“所以保险公司针对此类产品的推广其实并不顺利，也就不难解释为何不能大面积铺开。”不过记者也发现，即便是不走保险公司进行抵押，老人们的房产也可以通过某种形式变为自己养老的资本。

据悉，目前北京和上海等地已有老人通过抵押房产给养老机构进行居家养老改造的案例。即老人把房产抵押给养老机构以后，后者对现有老人住所进行改造并配以专人照顾，实现“居家养老+品质升级”的新模式。慢钱财商首席金融专家王俊峙对每经记者表示，这样做的好处是“不收费，还能对其进行一对一陪护”。

但同样还是存在房价评估的问题。王俊峙表示，可能同样的养老机构给到不同家庭的改造服务，其品质是有差异的。而对于缺乏子女照顾同时资金有限的老年人来说，现金流不充裕已是享受品质养老路上最大的障碍。

卖房变现又遇理财尴尬

于是，部分老年人干脆有了“卖房子”的念头，不过这样的资产处置对于年事已高的他们来说，又是一个不小的理财规划。现金流变现得以实现，但对绝大多数老年人来说，依然具有理财增值的现实需要。

现实的确如此，变现后的所谓巨款虽然足以承担日常的养老开销，但也绰绰有余。王俊峙告诉记者，“卖房养老”在国外比较盛行，“他们通过投资信托或其他集合理财产品，年化收益达到6%以上是基本可以实现的”。但由于国内老年人投资知识和理念的缺失，需要有人专门进行理财服务才可以顺利推行。而现实情况是，国内的专业独立理财师队伍非常匮乏。

公开数据显示，目前国内理财师行业缺口超过20万，而具备高净值客户属性的卖房养老人群中，多数对大类资产配置的辨识能力较弱，这也变相造成了老年人想卖房不敢卖的尴尬，原因是担心接下来的投资会因缺乏常识而蒙受损失。

有种观点认为，造成信任危机的原因之一与时下很多财富管理公司面临的困局不无关系。慢钱科技CEO范里浪在深圳（楼盘）举办的第四届理财师节上谈到，国内大部分的理财师都身处第三方财富管理公司，但有的公司以纯代销业务为主，因此公司给客户可供配置的产品比较单一；即便是资产管理能力较好的财富管理公司，也会因为资管风控的稽核要求而变得畏手畏脚。