国务院规范建设用地交易 农村入市建设用地使用权转让、出租、抵押也可参照

　　农村集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押的改革试点，或将加快脚步。

　　7月19日下午，国务院办公厅下发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出，要建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

　　据了解，《意见》从完善转让规则、完善出租管理、完善抵押机制和健全服务体制等多个方面，提出了16项政策规定。

　　在转让层面，《意见》明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。对以划拨、出让和以作价出资或入股等不同方方式取得建设用地使用权的，提出了不同的转让前置要求。

　　在抵押方面，《意见》明确，以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　值得注意的是，《意见》同时提出，要放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

　　同时，为了防止出现国有土地资源流失的状况，《意见》规定，在交易过程中，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

　　21世纪经济报道记者注意到，除此之外，《意见》还回应了另一个社会广泛关注的问题，即建设用地使用权转让、出租和抵押的适用范围，是否适用于集体建设用地？

　　对此，《意见》专门规定，建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

　　不过，《意见》同时指出，已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除此之外，政策还明确提到，要搭建城乡统一的土地市场交易平台。类似规定或意味着，全国33个县市区试点集体建设用地入市过程中，未来包括转让、出租和抵押等或获得更好的市场机会。