人事频动、杠杆买地 高派息的禹洲地产可能要“吝啬”一回

　　7月9日发布对(01628.HK)的评级报告，下调禹洲地产评级至中性。

　　基于禹洲地产的上半年的表现，申万宏源在半年时间给出了两极分化的评价。一份是在今年4月，申万宏源当时的态度是维持增持评级，新目标价5.04港元，较目前股价有12.5%上行空间。

　　3个月后，的口径发生转变：基于更为保守的销售和交付假设，申万宏源将禹洲19-21年的核心分别下调7%，9%和11%至每股0.84元、每股1.01元、每股1.21元。

　　禹洲危险吗？从公司披露的上似乎很难得出这样的结论。禹洲单在6月份的合约销售金额达71.84亿元，同比增长138.04%。而集团上半年合约销售金额达284.74亿元，按年增长32.47%；累计销售面积为185.30万平方米，上升17.45%。

　　禹洲安全吗？似乎也并非如此，就在这份财报发布之后，此前半个月股价从3.53元/股一路上涨到今年以来最高点3.93元/股的禹洲，却在7月3日涨至3.94元的高位后渐次下跌，截至7月10日跌至3.66元/股。

　　资本市场从禹洲靓丽的销售数据中看到了什么？申万宏源认为，相对频繁的人事变动，和公司加杠杆买地在看来仍隐含风险，此外禹洲的销售和交付相对保守。

　　其言凿凿确实有据可循，禹洲地产的CFO职位在16个月内经历3任，这在人事变动频繁的行业也实属罕见。

　　更棘手的正如申万宏源提到的是禹洲的土储情况，一二线的重仓的结构在2018年受到调控影响一度导致公司推后90亿的货值的去化节奏，同时在2019年以来的高溢价拿地正在考验公司的资金安全。

　　一系列的蛛丝马迹逐渐汇聚，各个线索勾勒出的禹洲剥开了曾经的“高派息”“小中海”的标签，其内在可能并不如数据一样光鲜。

　　光鲜背后

　　无论如何，禹洲地产6月的销售数据是光鲜的。

　　禹洲地产在7月2日称，公司6月份的合约销售金额为人民币71.84亿元，较去年同期增长138.04%；2019年前六个月，禹洲地产实现累计销售金额为人民币284.74亿元，较去年同期增长32.47%。

　　但这份成绩单与前任高管已经没有多少关系。今年6月，执行总裁一职已有近5年时间的蔡明辉近期正式离职。其实在今年3月禹洲的年度业绩会上，蔡明辉没有出现，林龙安身旁的许珂以执行总裁的职衔出席发布会。据内部透露，此前许珂已经“已经接受行政总裁很长一段时间了。”

　　蔡明辉的离开，据记者从其内部了解，与禹洲地产未完成2018年的销售任务有很大关联。尽管在蔡5年的努力下，禹洲进入了上海，并进一步拓展至环渤海、华中、西南、粤港澳大湾区等区域，并将年销售金额从2014年的120亿元增长至2018年的560亿元。不过禹洲2018年没有完成600亿元的既定目标，差了40亿。

　　禹洲地产在2018年销售动力不足在年中业绩上就已经体现。事实上，2018年中报期只完成合约销售额214.94亿元在2018年年中业绩会上，面对乏善可陈的半年业绩，彼时黄展鸿的解释是，上半年禹洲推货节奏较慢占比35%，下半年将加大退货节奏。

　　不过2018年市场的艰难可能超过禹洲的美好愿景，最终禹洲的全年业绩目标完成率只有93%。

　　虽然距离2018年最终的销售目标有40亿的缺口，禹洲依然将2019年的销售目标继续调高70亿元达到670亿元，禹洲地产创始人兼董事局主席林龙安公开表示，“2019年禹洲地产可售货值将达1103亿，团队有信心”。

　　今年是禹洲集团成立25周年，林龙安提出“再出发”，全力备战2020年千亿规模。

　　禹洲在2019年够快了吗？至少现在还难以下这个结论。

　　2019年上半年，禹洲地产的销售额较上年同期增长了32.47%，增速位于同体量房企前列，但是按照年度670亿元的销售目标来看，上半年禹洲的销售任务完成度只有42.5%，尚不及一半。

　　即便禹洲如期完成今年业绩，其年度增长率也仅为19.64%，其增速与往年相比依然处于下滑，禹洲若想在2020年实现千亿规模，明年的销售同比增长必须不低于49.25%，这不是一个轻松的任务。

　　面朝黄土背朝天

　　加速拿地，是2020年完成千亿的唯一答案。