深圳楼价官方数据“消失”背后的逻辑

　　深圳市住建局网站调整数据披露内容之举近日引发舆论关注，从4月份开始，该平台只公布每日、每月的新房成交套数、成交面积、可售套数、可售面积，以及新批售项目“一房一价”等类目，不再公布新房成交金额。由此，市场也无法据此来计算每月的新房成交均价，以及各面积段、各区域的简单均价。未来，了解深圳商品住格的唯一途径，就是国家统计局每月发布的，包括新房和二手住房同环比变化。与房价水平一同“消失”的，还有新房预售时由测绘生成的户型信息。未来，套房户型及面积以房屋交付之后的实际查勘为准。

　　对于房价数据“消失”，深圳市住建局回应称，由于深圳市场规模有限，价格水平易受结构性影响，直接公示价格信息并不能很好地反映市场真实情况，也难以为市场传达准确合理的信号和为楼市调控提供决策依据。于是，就不再公布成交金额及价格信息了。

　　类似深圳这样的城市，新房价格的代表性确实是越来越差了。目前，深圳每年的新房成交面积大概在300万到400万平方米，仅占全部住宅(新房和二手房)成交面积的35%。再考虑到商务公寓(成交量大概是新房的1/3)等“类住宅”和人才住房供应，新房的成交占比更低了。因此，就像官方解释的那样，如果少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市，新房均价很容易被一下子拉高。另外，近年来新房供应呈现出两个特点，一是整体价格开始走高，二是高价盘和低价盘两极分化。

　　新房整体均价走高，主要原因是2016-2017年高价地频出，整体地价水平上了一个台阶。2018年以来，尽管“限地价”常态化，高价地少了，土地溢价率也降低了，但整体地价水平依旧在高位徘徊(包括近期出让的5宗地)。再加上，城市更新的成本越来越高，于是造成了新房“豪宅化”趋势。另外，深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域，南山等主城区基本都是高价区域，新房价格“两极分化”明显，导致供应均质性较差。

　　基于此，笔者赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。特别是，深圳是全国楼市的“风向标”，大大小小的地产媒体密集。一直以来，媒体将新房均价作为解读楼市形势及走向的重要内容。当前，“稳预期”上升为调控战略，客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)原则计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则(比如美国的凯斯-席勒指数)。

　　因此，国家统计局公布的房价指数，也是基于国际房价统计的一般规则，平滑异质性影响，更能反映房价变动趋势。2018年8月份，广州官方平台——阳光家园网不再公布成交均价，也是同样的逻辑。未来，随着更多城市进入存量房市场，出于“稳预期”和代表性考虑，还会有其他城市加入“不再披露新房均价”的队伍。

　　对于市民而言，房价指数太抽象，还是均价水平更直观一些。像国外那样，将城市划为几百个片区，由行业协会或头部中介企业发布片区房价，对置业更有帮助。目前，由于诚信体系尚待完善，行业自律和社会组织建设滞后，具有公信力的行业协会、中介机构比较少。当然，国家及各地政府目前都在培育和完善行业自律、社会诚信体系，鼓励从业者做大做强。对于房屋面积，以交付后实际勘测为准，而不是以预售为准，也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。房价也好、住宅面积也好，只有这些基础数据准确了，市场监测和调控才能有效开展。