国庆后房贷利率怎么算?2019.10.8房贷利率挂钩lpr房贷是多还还是少还?

　　今年8月，央行一则商业性个人住房贷款利率调整的公告牵动了无数购房族的心。

　　按照规定，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

　　如今，房贷利率 换锚 已进入倒计时阶段，国庆长假后，房贷利率将执行新的定价基准。

　　不少购房者仍旧心存疑虑，房贷利率挂钩LPR，厦门买房成本到底是增加了还是减少了?合同期限内加点调整，利率是否也需要随之调整?

　　01

　　已有银行房贷利率挂钩LPR

　　在LPR新机制出炉后，8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

　　首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　央行表示，人民银行省一级分支机构应按照 因城施策 原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。另外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　目前，各地金融机构正加快系统改造，一部分地区房贷利率正在逐渐切换到 新版 ，近期逐步落地。 　　

　　据报道，自9月5日起，招商银行已在深圳试水新版个人住房贷款利率。

　　此前，有媒体报道称，据招行深圳某支行个贷经理介绍，按总行规定，新利率下该行深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)加30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。而此前首套利率为5.145%、二套5.39%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。

　　北京也已给出贷款利率新算法执行后的加点情况，首套房利率不低于LPR加55个基点，二套房不低于LPR加105个基点。

　　若按9月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。而此前首套利率为5.39%、二套5.88%。改革前后首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究机构证实上述消息真实性，但还未官宣。

　　苏州某国有大行客户经理也表示，个人房贷利率以LPR加点确定后，有可能会比现在上浮幅度更高。

　　02

　　厦门等城市房贷利率或将上浮

　　在此之前，自2015年10月24日延续至今，我国房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。

　　2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

　　值得一提的是，9月20日LPR第二次报价出炉，1年期品种报4.20%，5年期以上品种报4.85%。相比于8月20日第一次公布的LPR报价，1年期调降5个基点，5年期与上次持平。

　　东兴证券研报指出，8月份全国首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.78%，均已经连续3个月上行，这一趋势或将会延续。

　　主因房贷额度在上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将受房贷供求和 一城一策 调控所决定。

　　但有个别城市如上海首套房贷平均利率、厦门和天津的二套房贷平均利率低于房贷基准利率，由于换 锚 之后房贷利率只能上浮不能下浮，因此预计这些地区的房贷利率将有所上行。 　　

　　03

　　常见问题解答

　　1、新政策效果如何，10月8日后买房是赚了还是亏了

　　答：不同城市影响不同，以厦门为例，目前整体主流房贷利率以首套执行基准利率，也就是4.9%，也有部分银行首套房按揭利率上浮5%(为5.15%，相当于加30个基点)。本次调整后，如果按照9月20日的LPR报价来看，厦门首套房房贷利率最低将提高到4.85%，也就是首套稍微降低。

　　厦门二套按揭贷款利率普遍上浮10%左右，也就是5.39%;如果本次调整后，二套利率最低将提高到5.45%，这还是在基础加点的情况下，那么对于厦门的购房者来讲，二套可能变得不那么划算。

　　此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

　　2、确定定价基准时，相应期限如何理解?

　　目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

　　3、改革后个人住房贷款利率如何定价?