俊发如何吞下5.7万亩体育小镇？

　　以92亿创下年内最高地块总价纪录后，昆明本地房企俊发又拿下了一个巨无霸项目。

　　近日，昆明城投在官网发布消息称，与俊发集团签署战略合作协议，双方拟共同打造晋宁体育小镇，项目规划拟研究总面积约5.7万亩，预计总投资约600亿元。

　　5.7万亩的庞大开发体量令人侧目，不过在晋宁特殊的历史发展节点，这样的规模似乎并不让人意外。自2017年撤县设区后，晋宁加快发展步伐，目前已建成开业昆明最大的主题公园——七彩云南欢乐世界，同时开发古滇名城、晋宁未来城、绿地国际健康城等多个千亩乃至上万亩的大盘。

　　晋宁体育小镇也是“大跨步发展”中的一员，观点地产新媒体了解到，该项目的历史最早可追溯至2010年，当时昆明城投与晋宁区政府签订晋宁约3万亩土地一级开发。

　　一级开发整理是土地进入招拍挂的必要阶段，一般而言，参与企业可获得固定比例收益，同时也可通过分享土地出让金、土地增值等途径获得收益。

　　不过，庞大的开发体量、不可控的开发周期以及征收拆迁过程中存在的不确定性，可能会让开发企业承受较大的风险，譬如被称为土地一级开发第一股的，就曾因昆明环湖东路沿线4.18万亩的一级土地开发而历经曲折。

　　从资料来看，截至2019年中，昆明城投负责收储的3万亩土地，仍未走入招拍挂流程。不过在7月份，这一历时九年的一级开发项目迎来了新的希望——晋宁区政府与俊发签署《昆明市晋宁体育小镇项目投资合作框架协议》，拟研究规划的5.7万亩面积中，就包括了昆明城投授权收储的3万亩土地。于是有了8月份昆明城投与俊发的签约。

　　但为什么会是俊发？昆明资深地产人士康兵告诉观点地产新媒体，俊发也是通过一级开发进入项目的——4月份，俊发首入晋宁区，中标昆阳西北片区2733.28亩城市更新改造(城中村)项目，多方猜测认为，该项目也在晋宁体育小镇的范围内。

　　观点地产新媒体就项目规划以及未来营运方向咨询俊发，截至发稿，未有回复。不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，5.7万亩的体量已经不是小镇，而是小城规模，业态肯定是复合型的。

　　他指出，这也是俊发以小镇为名实现低价拿地的主要方式。

　　事实上，自2017年撤县设区后，晋宁开发火速升温。康兵指出，今年已经有20多家开发商进入这个区域，其中包括新城5.65亿拿下6宗商住地，用于建设云南第5座吾悦广场；蓝光称已获得晋宁425亩土地。

　　作为以城中村改造起家的云南本地房企，俊发在政府关系以及资源上有着天然的优势，自然也不愿意错过这样的机遇，但庞大的开发体量显然也给了这家房企更多的挑战，现金流、融资链都是需要考虑的问题。

　　从目前情况来看，俊发仍是一家具备发展潜力的企业——官网显示其储备土地5014万平方米，土储货值达5650亿元。

　　但正如硬币的两面，大量收以及城市更新项目造成的慢周转也在影响俊发的发展速度。观点地产新媒体了解到，2013年俊发曾提出“五年千亿”的目标，据观点指数报告显示，截至2018年末，俊发实现销售630亿元，与千亿还有370个小目标的距离。

　　折戟的目标并没有影响俊发的野心，但如今，它换了另一种说法。