龙湖地产（00960.HK）中期股东溢利增加16% 行业寒冬之下有什么隐忧？

　　今日中午，物业投资开发商(00960.HK)公布了集团中期报告。

　　报告显示，集团上半年业绩向好。其中，合并销售额为1056.2亿元(人民币元，下同)，同比增长8.8%；营业额385.7亿元，同比增长42.2%；归属于溢利为63.1亿元，同比增加16%；扣除少数股东权益、评估增值等影响后，集团核心溢利为47亿元，同比增长26.0%；毛利为125.8亿元，同比增长24.9%；毛为32.6%。

　　折算每本盈利为1.08元；若剔除评估增值影响后每股核心盈利为0.8元。另外，集团董事会决议宣派中期股息每股人民币0.36元，派息率为33%，同比增长20%。

　　对应股价表现方面，今日早上开盘，龙湖股价一度下跌超4%。惟中午业绩发布后，公司股价跌幅出现收窄。至收盘，股价报27.95港元，跌1.24%。全年而论，公司股价年内最高点出现在7月19日，当日公司股价一度报32.15港元。之后股价维持下挫，年内最高点至今累计跌幅为10%。

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　　三大业务增长稳健

　　龙湖集团业务主要分为三大板块：物业发展、物业投资及物业管理及相关服务。同比去年同期，龙湖集团三大业务板块的收入及溢利均出现一定程度提升。

　　(图片来源：龙湖中报)

　　其中，物业发展分部上半年录得营业额341.7亿元，同比增长42.1%；交付物业总建筑面积为283.7万平方米；物业发展业务结算毛为29.5%。

　　销售额方面，公司合同销售额为1056.2亿元，同比增长8.8%；销售总面积为650.8万平方米，同比增长3.5%；折算面积单价为16228元/平方米，同比增长5.1%。当中长三角及西部销售额占比最高，分别为352.1亿元及275.6亿元，占总销售额的33.3%及26.1%。

　　此外，截至6月30日统计期末，公司有已售出但未结算合同销售额2470亿元，有关面积1470万平方米。

　　截至同日，公司有土地储备7093万平方米，权益面积为4,911万平方米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区分别占总土地储备面积的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%。

　　上半年，公司新增土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积为671万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币的7761元。

　　物业投资方面，业务产生不含税租金收入25.8亿元，同比增长39.2%。商场、冠寓(长租公寓)及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及0.4亿元。

　　截至统计期末，龙湖集团已开业商场建筑面积296万平方米，出租率为98.0%。长租公寓冠寓开业数量为6万余间。

　　从龙湖集团物业发展和投资两大主要业务的主要指标来看，其发展业务销售情况、短期参考指标土地储备及商业物业租赁业务经营情况均较为稳健。

　　融资难大环境下公司资金链状况如何？

　　上半年，在控费方面，公司一般及行政开支占合同销售额的比例为2.1%，同比上升0.3%。而销售开支占合同销售额比例则为1.1%，同比上升0.2%。公司披露，有关费用较大幅度的上升是为了配合业务高速发展需要。

　　龙湖大开大合的业务发展模式似乎与目前行业整体融资难的情况相悖。

　　因此，不妨特别留意一下公司现时的负债情况，看看龙湖在融资收紧的情况下是否存在着资金压力。

　　据公司披露情况来看，截至统计期末，其净负债率(负债净额除以权益总额)为53.0%。若以资产负债率计算，则为74.7%。从近几年该指标数值看，公司资产负债率正在逐年上升，但鉴于房地产行业的高杠杆性质，其资产负债率对比同行业其他公司其实并不算太高。

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