王忠民：过去没买房的人已“后悔”，未来20年金融新格局基于不动产收益权

7月20日，“2019年资产管理年会”在上海举行。全国社保基金理事会原副理事长、中国基金业协会母基金委员会主席王忠民在年会上发表题为《金融新格局的资产配置》的演讲。

王忠民表示，不动产投资是我们过去资产配置中的重要方式。

回顾过往，在居民端，如果过去没有买房，在居民家庭资产负债表中没有房产这一项，“今天留给你的只有两个字，就是‘后悔’”，王忠民称。

在城市端同样如此，王忠民说：“我们走到今天任何一个城市，不修地铁一定是错误的决策。地铁每延长一公里，这个城市的规模范围扩大一公里，房地产可具有的空间范围扩大了一公里。如果空间位置还向垂直维度空间延展的时候，一定是你的空间价值得到了有效的补充和成长。”

说到未来不动产投资，王忠民则表示：“在未来10年、20年，不动产收益权的金融化、信用化，将围绕我们的信用场景进行收益权的服务，展现出未来不动产的市场逻辑。”

以下为演讲内容：

我想跟大家分享的是金融，特别是金融新格局、金融新场景下不动产领域发展的几点主要的思考。

如果从最新的数据来看，也就是截至上半年6月底的数据，我们的M2已经到达192万亿元，接近200万亿元，或者200万亿元是指日可待。今年按照8%的速度增长，已经高于GDP6.2%的速度了，而且高出了将近2个百分点。

高出GDP数量的货币流到哪儿去了？我们突然发现，过去这段时间，最不愿意流到的地方就是不动产。所以我们限制了所有的金融工具，表内、表外、市场化、私募的金融工具。

这样限制了以后高出的这两个百分点的货币去哪了？我们突然发现全部跑到苹果上面去了。所以现在苹果15块钱一斤，挺贵的。是因为要跑到其它的地方，能不能跑过去，如果跑到肉当中，今年肉肯定大涨，但是肉涨有一个周期，今年大豆涨价了，饲料一定会涨价，猪肉一定会涨价。但是可替代其它的东西相对多了一些，以至于我们可以加大金融服务，可以让它平抑猪肉的价格，以及其它领域，虽然并没有表现出那么大影响。

我们回看30年，过去每年M2的增长速度比GDP不是高出2个百分点，而是高出5个百分点，高出10个百分点，高出20个百分点的时候，我们回看那个时候，如果没有房地产，没有不动产，那个时候我们的M2去哪了？

回顾整个30年的历程我们发现，过去30年如果不是基于整体不动产，包括土地、房产、商业用房、城市化，包括城市化扩展了以后一系列基础设施快速的成长和发展变化，“大不动产”意义上的价值吸纳的话，我们相信过去192万亿元当中的大部分会流向其它的资产市场，因为资产市场和资产市场之间在资源的配置和资金流动性的选择当中，具有比较性。

我们会不会都流到股市去呢？事实上是流到股市去了，但是我们发现因为股市高波动率，我们称之为“韭菜”被割了，我们发现除非有新的韭菜，老的韭菜被割了以后，股市也不去了。

能不能去其它的商品？我们曾经去过几个商品，比如绿豆、大蒜。但是今天看起来190多万亿元的货币，如果我们基于资产端的货币，全部都可以通过交易手段变现流到市场当中的话，任何的消费品都不可以支撑庞大货币流动性的冲击。我们会看任何一次冲击都会给我们带来一个商品最深刻的记忆，就像今年的苹果一样会深深的因为价格波动，扎根在思维记忆的最深处。

我们把这个故事反过来讲，如果过去30年间居民的收入增长、国民财富增长，GDP达到全球第二的规模，人均收入水平也得到了迅速的增长，真正基于有信用的，不仅是实体经济领域当中有信用，而且这种信用还展现在所有金融工具和金融市场端口的时候，才使得我们过去所有货币具有了发行的信用基础，才让所有的货币流向了人们愿意的领域，而支撑了人们的资产配置，变成了人们手里的不动产。

如果今天看居民的资产负债表，过去表现为家庭收入的增长，但是今天在家庭收入增长当中回看30年买房了没有，今天住房在总的资产当中所占的比重，今天所有的不动产相关的数据在你每一年金融资产回报率当中的现金流回报有多少。所有这些数据都反映了一点，如果居民家庭资产负债表没有这个东西，今天留给你的只有两个字就是“后悔”，当然这两个字可以重复，后悔，后悔，再后悔。