别了 “地王”

　　实际上，在开发商过往的操盘经验中，“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。

　　7月15日下午，经过56轮激烈竞争，中海地产以79.4亿元，18.79%的溢价率，将北京市丰台区造甲村地块收入囊中，单价为6.66万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块，也是今年到目前为止的全国总价“地王”。

　　这是一宗久违了的“地王”。过去两年多来，北京土地交易相对平淡。即使放眼全国市场，土地交易也鲜有亮点。

　　这也是一宗名不符实的“地王”。无论单价还是总价，它都无法挤进历史前十。即使在北京土地交易史上，这块地的总价也仅排在第8的位置。

　　“地王已死”，有从业者做出如此结论。楼市调控持续深入，土地出让制度完善，都令“地王”成为这个年代的稀有物种。悲观者甚至认为，“地王”已经绝迹，因为“地王”、“楼王”都是楼市的“黄金年代”的特定产物，如今已经随着那个年代而远去，不再回来。

　　这到底是坏消息，还是好兆头？

　　“地王”缺位

　　天下无“地王”久矣。

　　2019年，房地产企业纷纷向一二线城市收缩，在经历了连续三年的销售“大年”后，企业对土地的需求已十分迫切。恰逢融资闸门开启，企业在年初的拿地授权又较为宽裕，因此，从一季度开始，热点一二线城市的土地交易就迅速升温。在部分城市，区域性高价地如雨后春笋般冒出。

　　以苏州为例，4月24日，苏州出让7宗地块，并诞生2个区域“地王”：吴中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，楼面价达30287元/平方米，成为该区域的单价“地王”。

　　受高价地的刺激，市场情绪迅速高涨，带动房屋成交量和价格的上涨。房屋市场量价齐升，又反过来带动企业的拿地热情。循环往复。

　　这种热情随着北京大兴“地王”的诞生而达到顶峰。在该“地王”诞生的同时，监管层对房企的融资渠道进行限制，企业对市场的预期骤然生变，“谨慎”成为主旋律。大多数人预期，如果融资政策持续从紧，大兴“地王”有可能成为今年的绝唱。

　　事实上，包括大兴“地王”在内，今年诞生的所有“地王”都显得成色不足。

　　在近20年的土地招拍挂历史上，中国大陆地区诞生过很多形形色色的“地王”。其中，在市场较为活跃的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年，“地王”出现得最为频繁。

　　2010年3月15日，北京曾出现过“一日三地王”的“盛况”。2016年8月17日，上海也出现了“一日三地王”的现象。

　　迄今为止的全国单价“地王”诞生于2016年8月17日，融信以110亿的价格斩获上海静安地块，单价达到14.3万元/平方米。12天后，和华侨城以310亿元斩获会展中心地块，成为全国总价“地王”。

　　但此后至今的三年多里，土地市场都显得“乏善可陈”。无论单价还是总价，都没有出现真正令人信服的“地王”项目。

　　技术性调整

　　“在最近的这波行情中，其实出现了很多‘地王’，但都是区域性的。很多‘地王’都出现在二三线城市，甚至某个区。”中原地产首席张大伟向21世纪经济报道表示，区域性“地王”偏多，是本轮市场的一个特点，而且“地王”确实推高了这些区域的。

　　但作为楼市调控高地的重点一二线城市，“地王”已绝迹很久。因此，近两年看到的“地王”，价格往往并不高，显得名不符实。

　　北京某知名房企区域拓展部负责人高虎(化名)向21世纪经济报道表示，这些年，政府部门曾使用各种手段来遏制“地王”的产生，印象较为深刻的有以下几种：