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为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

2019-07-12 19:15 来源:融100 编辑:融仔

核心提示

现在唱衰房价的声音不断,这并不奇怪,国内一二线城市房价动辄五六百万,甚至上千万,要比发达国家的房价还贵,而中国民众的收入只有发达国家居民的八分之一,人们在买不起

为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

现在唱衰房价的声音不断,这并不奇怪,国内一二线城市房价动辄五六百万,甚至上千万,要比发达国家的房价还贵,而中国民众的收入只有发达国家居民的八分之一,人们在买不起房后,就希望国内房价能够跌下来。而三四线城市房价虽然不是很贵,但是三四线城市房价主要是投机资金进入才出现的暴涨现象,人们担心,三四线城市产业基础薄弱,人口流出大于流入,一旦资金退出,大涨之后就会面临调整。

不过,唱多房价的声音也是此起彼伏,主要有两个:一是中国要搞城市化进程,目前国内城市化进程只有54%,离开发达国家的70-80%还相差甚远。未来还要有几个亿的农村人口进入大城市,农村人口变市民肯定是要买房的,届时不仅能消耗掉城市库存房产,各地房价也难降下来。二是通胀上升,而房地产作为少有的对抗通胀的利器,还会继续受到投资者的青睐。未来房价大涨已是不可能,但是长期上涨趋势不可能逆转。

而我们认为,中国有特殊的国情,你让农村人口抛弃自己的农村的土地进城,似乎不太可能。现在很多农村人看来,农村生活压力不大,找份工作也不难,空气和食品没有污染,城市房价这么高,根本没有必要进场买房做市民。另外,很多人投资性购房,主要是房价一直在涨,如果房价不涨了或者下跌了,投资性购房需求就会退出,寻找其他抗通胀的投资渠道。所以,房价上涨关键是看人们未来的预期。如果以后房价不涨了,谁还会投资房地产?

为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

现在很多人都关心,未来房价是否会下跌呢?我们认为一二线城市的房价还是要控制一下,避免大起大落,通过房价每年跌一点,居民收入涨一点,这样回归合理属性,房价实现软着陆。而对于三四线城市房价,只能任由其自由涨跌了。而部分前期上涨过猛的三四线城市房价下跌,并不会发生系统性金融风险。那么,我们为啥会唱衰未来房价呢?

首先,中国房地产市值已经达到450亿人民币,这相当于美国+欧盟+日本的房地产的总市值。如果中国房地产市值再涨,中国的房地产市场将相当于全球房地产市值了,这显然是不可能的。上世纪90年代初,日本东京一个区的市值就能买下整个美国房地产。日本人也曾经买下过美国的洛克菲勒大厦。但房地产泡沫之后,什么都没有。中国的房地产泡沫太大,已经不能再上涨了。

再者,中国居民加杠杆已经到了极限。有资料显示,中国家庭总资产中,房地产占到了77%,而其他金融资产只占23%。显然大家都把钱投向了房地产领域,剩下买不起房的人照样买不起。在2015年之前,我国居民杠杆率并不高,而现在杠杆水平已经用到了极致,已经没有太多上涨空间。

为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

再次,此轮房价上涨是从2015年下半年开始,本轮房地产调控是从2016年7月份开始,房地产调控已经执行了整整三年了。房价也涨了快四年了。在这四年中,先是深圳为代表的一线城市领涨,然后一二线城市房价全面上涨,之后再三四线城市,现在又是五六线城市补涨。国内房价该涨的都轮涨了一遍。房价不可能永远一直涨下去,三年的房地产调控,使得房地产投机性需求受到严重打击,目前国内房价已经进入到调整期。

最后,国内经济下行压加大,本来预期走出V字型反弹,现在却还在L型走势徘徊。受影响的不仅是房地产,其他一系列的泡沫也很容易破裂,一方面,经济下行的背景下,投资者会选择撤离房地产市场,造成房价下跌。另一方面,经济不景气,企业都在裁员,民众对未来收入预期开始减弱,之前非理性购房需求就会减弱。总之,有人唱衰房价没有错,房价未来还会下跌,只是各个城市的跌幅不同,将来都要回归居住属性。

为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

现在唱衰房价的声音不断,这并不奇怪,国内一二线城市房价动辄五六百万,甚至上千万,要比发达国家的房价还贵,而中国民众的收入只有发达国家居民的八分之一,人们在买不起房后,就希望国内房价能够跌下来。而三四线城市房价虽然不是很贵,但是三四线城市房价主要是投机资金进入才出现的暴涨现象,人们担心,三四线城市产业基础薄弱,人口流出大于流入,一旦资金退出,大涨之后就会面临调整。

不过,唱多房价的声音也是此起彼伏,主要有两个:一是中国要搞城市化进程,目前国内城市化进程只有54%,离开发达国家的70-80%还相差甚远。未来还要有几个亿的农村人口进入大城市,农村人口变市民肯定是要买房的,届时不仅能消耗掉城市库存房产,各地房价也难降下来。二是通胀上升,而房地产作为少有的对抗通胀的利器,还会继续受到投资者的青睐。未来房价大涨已是不可能,但是长期上涨趋势不可能逆转。

而我们认为,中国有特殊的国情,你让农村人口抛弃自己的农村的土地进城,似乎不太可能。现在很多农村人看来,农村生活压力不大,找份工作也不难,空气和食品没有污染,城市房价这么高,根本没有必要进场买房做市民。另外,很多人投资性购房,主要是房价一直在涨,如果房价不涨了或者下跌了,投资性购房需求就会退出,寻找其他抗通胀的投资渠道。所以,房价上涨关键是看人们未来的预期。如果以后房价不涨了,谁还会投资房地产?

为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

现在很多人都关心,未来房价是否会下跌呢?我们认为一二线城市的房价还是要控制一下,避免大起大落,通过房价每年跌一点,居民收入涨一点,这样回归合理属性,房价实现软着陆。而对于三四线城市房价,只能任由其自由涨跌了。而部分前期上涨过猛的三四线城市房价下跌,并不会发生系统性金融风险。那么,我们为啥会唱衰未来房价呢?

首先,中国房地产市值已经达到450亿人民币,这相当于美国+欧盟+日本的房地产的总市值。如果中国房地产市值再涨,中国的房地产市场将相当于全球房地产市值了,这显然是不可能的。上世纪90年代初,日本东京一个区的市值就能买下整个美国房地产。日本人也曾经买下过美国的洛克菲勒大厦。但房地产泡沫之后,什么都没有。中国的房地产泡沫太大,已经不能再上涨了。

再者,中国居民加杠杆已经到了极限。有资料显示,中国家庭总资产中,房地产占到了77%,而其他金融资产只占23%。显然大家都把钱投向了房地产领域,剩下买不起房的人照样买不起。在2015年之前,我国居民杠杆率并不高,而现在杠杆水平已经用到了极致,已经没有太多上涨空间。

为什么有人还在唱衰房价,房价会跌吗?

再次,此轮房价上涨是从2015年下半年开始,本轮房地产调控是从2016年7月份开始,房地产调控已经执行了整整三年了。房价也涨了快四年了。在这四年中,先是深圳为代表的一线城市领涨,然后一二线城市房价全面上涨,之后再三四线城市,现在又是五六线城市补涨。国内房价该涨的都轮涨了一遍。房价不可能永远一直涨下去,三年的房地产调控,使得房地产投机性需求受到严重打击,目前国内房价已经进入到调整期。

最后,国内经济下行压加大,本来预期走出V字型反弹,现在却还在L型走势徘徊。受影响的不仅是房地产,其他一系列的泡沫也很容易破裂,一方面,经济下行的背景下,投资者会选择撤离房地产市场,造成房价下跌。另一方面,经济不景气,企业都在裁员,民众对未来收入预期开始减弱,之前非理性购房需求就会减弱。总之,有人唱衰房价没有错,房价未来还会下跌,只是各个城市的跌幅不同,将来都要回归居住属性。

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