富力提前过冬：暂停拿地，全员卖房，四处找钱

从来没有哪个行业像房地产一样，在跌宕的经济周期中一路昂扬向上。

当“不将房地产作为短期刺激经济手段”的主基调出炉后，这个行业马上叫苦不迭，“融资难了，卖房难了，赚钱难了。”

如果说前三十年“因势成人”，待红利消弭，日后或许该“因人成事”，未雨绸缪者，早在降低债务杠杆，开辟第二战场。

8月底，头部房企密集披露2019年中期业绩，值此历史档口，《棱镜》出品“房企寻路”系列，剖析若干标的，共探行业前路。

是为本系列第五篇，关于富力地产。

作者|孙春芳

编辑|张庆宁

富力地产（HK.2777）董事长李思廉依然乐观。

在8月22日的富力中期业绩发布会上，他自问自答：“谁说今年的市场差？没有很差。你看见哪一家公司很差？一家都没有。”

数据是诚实的，富力2019年中报的各项指标，包括营收、利润、负债、融资成本等，都在提示投资者——行业秋风刚起，富力提前入冬。

该以怎样的姿势过冬，这不仅关乎富力自己，还值得其他负债率高企的房企观摩学习。

一、财务人员也得卖房

好日子一去不复返了。

2019上半年，富力的营收和利润增幅都远低于去年同期。

该公司中报显示，纯利由上年同期的40.8亿元增至41.7亿元，同比增长2.2%；归属股东净利润40.27亿元，同比增长2.66%。

富力2019年的销售目标是1600亿，比去年1300亿增加23%。半年时间过去，其权益销售额为602.2亿元，完成年度目标的37.64%。

李思廉在业绩会上表示，富力下半年权益合约销售额应该在900亿-1000亿左右，“全年大概是完成1500亿、1600亿左右。”

按照李思廉的解释：富力每一年都是上半年完成全年目标的三分之一，下半年再三分之二，这种节奏保持了超过10年。

实际情况并非如此。

2018上半年，富力销售额570 亿元，占全年计划销售额的43.84%，在下半年不遗余力地推盘下，全年完成1311亿元的销售额，擦线飘过1300亿目标线。

由于房子不好卖，去化率逐年降低，富力加大推盘量，努力实现销售额。

根据计划，富力2019年推盘项目200多个（2018年推盘155个），预计货值3000亿元。按此计算，去化53%则可完成1600亿元的年度目标。

一位富力内部员工对《棱镜》表示，早在2018年初，富力高层就要求高周转、促回款，一般新购置地块要求在一年之内能推盘销售，快的甚至要求在四个月之内。

即便是这样的速度，李思廉还是不满意。

2019年7月26日，他亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件下发全公司，提出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，而且下半年原则上暂停拿地。

该份文件明确强调，公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作，全力以赴配合销售目标的达成；坚持全民营销，加强促销力度，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

外界的关注重点还是富力暂停拿地。

李思廉不得不在8月22日的中报业绩会上澄清：富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

“一家地产公司所有拿地项目都需要董事长亲自审批，足见其拿地态度已经审慎到极点。”某Top10房企南京区投拓总监表示。

这两年来，富力在土地市场上不断收缩战场。

2017年富力耗资584亿元拿地，占其销售回款的七成左右；2018年拿地金额为317亿元，占其回款金额的四成左右；2019年上半年，其土地投资款为180亿元，如下半年基本不拿地的话，全年拿地额将远低于2018年。

二、债券投资人信心几何

富力拿地态度越来越保守，除受制于房地产大的行业环境之外，还源于其负债越来越高，资金成本越来越贵。

2019年中报显示，该公司流动负债继续加大，其中短期借款153亿元，长期借款当期应还426亿，两者合计579亿元，比去年同期（524亿元）增长10%。

截至2019年6月，富力的货币资金仅为390亿元。

富力方面告诉《棱镜》，一年期短期债务中，包含3亿境外美元债（约人民币20.52亿元）已在7月全数赎回，剩余的实际到期需处理的债务约为251亿元（扣除项目层面的开发贷款及有回售选择权的未到期债券），其中包括境内债约85.26亿，信托约155.98亿，超短融约9.99亿。截止6月30日，集团境内未使用的债券额度超300亿元，包括CMBS、类REITs、ABS、超短融等；集团手头现金及融资额度充足，应足以偿付短期债务。

在富力长期借款之中，相当一部分为公司债。