洪灝：中国经济短周期是房地产库存和建设周期

　　8月8日，董事总经理、首席策略洪灝在三亚发表演讲“周期：这次不一样？”。

　　他谈到，量化研究发现，中国的经济短周期基本上就是房地产的库存和建设的周期，基本上三到四年里每一个中国经济的短周期从低谷到高峰再到低谷轮回一次。2018年的四季度，中国经济的短周期，就是中国房地产库存和建设周期，运行到一个底部之后，是非常快速的回暖。今年房地产建安投资同比增长开始回暖，基本上达到了接近双位数同比增长的水平。同时，过去从2016年开始到2018年上半年，房地产开发商拿的地、囤的地到了今年四季度已经开始逐步被开发，这个周期运行的方向和我们中国以前经济周期运行的方向没有什么特别不一样的地方。

　　从2005到2019年，以年度计算，家庭可支配收入远远超过了增长的速度，同时每一个家庭的可支配收入拿来还房贷的占比，现在大概是40%左右，相对于过去几年高了很多，因为最近房价还是在涨。但是我们同时看到的是从历史的角度来看，现在居民可支配收入拿来还房贷的比例40%相当于2007年年底的高度，相当于2011年的高度大概在40%左右。

　　北京、上海、深圳、广州每一个城市从2005年开始到现在，可支配收入还房贷的比例都在不断上涨，深圳问题最大，房价上涨的速度远远超出了家庭可支配收入增长的收入。深圳的每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%，非常让人担心。回想一下在香港1998年房地产泡沫破灭，就是在董建华同志号召要建立八万五千个单位，让居者有其屋的政策，全体香港人上街游行，跟现在差不多。我们看到的是香港的可支配收入里头，拿来还房贷的比例大概是100%到110%，深圳从表面上看非常接近香港1998年房地产泡沫的水平，非常让人担心。

　　洪灝表示，这几个一线城市，都是超大型的一线城市，他们城市化的速度以及经济增长的速度，远远超过了二三线的城市。

　　一线城市和东南沿海城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度，但是西部、西南部、东北部，房价增长的速度其实是慢于可支配收入增长速度，就是说虽然房价涨得快，但是我们收入涨得更快，因此，相对于家庭的收入来说，房子反而显得是越来越可以购买了。所以前不久，有一个消息说铁岭的房子要多少钱一套。

　　分开来看，中国的房地产的市场总体来说，如果我们相信统计局的数字的话，并没有出现特别明显的泡沫，部分的城市出现了一些房价过高的现象，这也可能是我们在制定政策的时候，因城施策，每一个城市的政策不太一样的最有力的证据。

　　这一轮房地产投资周期里头，两个非常重要的变量，一个是房地产开发商投资的资金投入的同比增长的速度，黄色这条线，就是房地产建设投资同比增长，以及棕红色这条线是房地产开发商拿地的同比的增长。其他颜色的线是房地产开发商资金的来源，包括资金的来源以及房地产开发商自有资金的来源。我们看一下房地产建设同比增长的速度黄色这条线，以及拿地投资同比增长的速度，两条线都远远快于其他的房地产开发商资金来源同比增长的速度，就是说房地产开发商资金消耗的速度远远大于它资金来源的速度，房地产开发商的自我储蓄水平在不断下降。