境外债难再“续命” 房企拼销售回款胜算几何？

　　今年下半年，房企融资形势继续恶化，随着一连串资金收紧的消息出现，靠融资“输血”的路越走越窄。房企资金压力增大，短久期高票息的境外债持续走高。

　　拼完融资，拼销售。融资通道减少，靠放缓拿地节奏、减少资本开支、 加快销售回款这一组合拳，房企能否跑赢市场？

　　融资罕见收紧

　　7月29日，国家发展改革委等部门印发《2019年降低企业杠杆率工作要点》(简称“要点”)，涉及债、降杠杆、股权融资、债务风险防控等内容。虽未直指房企，但其仍在管辖之列。要点鼓励优质企业市场化债转股，降低债务风险，提高抗冲击能力。

　　事实上，继5月银保监会出台23号文，提出加强房地产融资监管之后，7月房地产市场的融资环境逐步收紧。

　　先是近期多家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司被银保监会约谈，目的在于防控房地产信托领域风险。

　　此后，国家发展改革委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着海外融资仅能用于海外偿债，不能补充境内融资需求。

　　中原地产首席张大伟由此断定，从中央到银保监会，正在密集加强对房地产金融的风险把控。因为在以往的房地产政策中，很少提及房地产金融风险，但从2019年累计看，中央各部委累计已经发布过15次政策及相关讲话内容。

　　在融资收紧预期越来越强的背景之下，在很多业内人士看来，自去年第四季度，房地产融资井喷的势头难以持续。此外，因为融资需求大，房企的资金成本也在看涨。

　　“2019年，海外发债成本整体上行，短久期高票息特点明显，这也验证了房企融资压力增大。”分析人士如此认为，2019年0-2年的海外债平均票息上行至9.9%，2-4年上行至9.47%。在今年发行了2年以内到期海外债的企业中，、、等企业的短久期海外债平均票面在10%以上。

　　另据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年美元债平均只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融资平均已经高达8%，最高多笔超过10%，甚至达到了15%。

　　而从近期来看，7月17日，佳兆业将发行2023年到期的3亿美元优先票据，利率10.875%；7月19日，发行的2022年到期2.6亿美元优先票据，利率12%。

　　境外债曾是“救命稻草”

　　一个不容回避的事实是，过高的融资成本正在挤压房企的盈利空间。尤其是中小房企的日子不好过。

　　值得关注的是，截至 7 月 27 日，今年全国宣告破产清算的房地产企业已达 275 家。张大伟认为，从环比、同比看，这个数据并没有明显增加。但之所以受到关注，是因为今年以来有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，市场对房地产资金链的担忧也越来越强烈。

　　从融资类型上看，以美元债为主的境外债成为房企热衷的方式。在国内融资环境收紧，面对巨大的偿债压力，房企不得不再次向海外举债，对于部分房企来说，这是一根“救命稻草”。

　　克而瑞数据显示，2019年上半年，95家典型房企境内发债1402亿元人民币，占2019年境内外发债总量的33%；境外发债2883亿元人民币，占比67%，相较于2018年上升19%。

　　进入今年下半年，房企发布美元债的动作有增无减。中原地产研究中心统计显示，截至7月22日，7月美元融资计划已经高达180亿美元，刷新历史纪录。

　　仅从上周来看，7月23日，合景泰富发布称，将发行于2024年到期的3亿美元优先票据，票面利率7.4%。所得款项是为现有债项再融资。

　　7月23日，发布公告称，已与多家金融机构及(香港)就一项分别为43亿港元及6.26亿美元的双币可转让定期贷款融资签署协议。贷款同样将主要用于再融资。

　　7月30日，称拟发行6亿美元优先票据偿还现有债务，利率4.75%。同日，也宣布，拟额外美元优先票据，用于现有境外债务再融资。