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专家:今年下半年房价将稳中趋降

2019-07-23 11:46 来源:融100 编辑:融仔

核心提示

2018年下半年市场 价格 逐步走弱,新房销售的 去化速度 也普遍下降,因此,去年底和今年初, 房地产 市场的预期是比较悲观的。市场运行的结果超出了预期,不仅稳中有涨,而且

  2018年下半年市场价格逐步走弱,新房销售的去化速度也普遍下降,因此,去年底和今年初,房地产市场的预期是比较悲观的。市场运行的结果超出了预期,不仅稳中有涨,而且房地产投资增速还不断创近几年新高。

  主要原因是,今年年初,为了对冲市场悲观预期,房地产金融的政策适度放松,按揭贷款的放款适度加快,开发贷款也加速。房地产开发企业的资金链紧张得到缓解后很快传导到土地市场,而土地出让市场的溢价率上升又快速刺激新房和二手房价格上涨,房地产市场出现了所谓“小阳春”。1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,较去年同期提高2.6个百分点。全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,是近几年的高位。

  展望今年下半年,房地产金融政策明显收紧,房地产市场难以持续上半年的超预期表现。上半年房地产市场出现的“小阳春”,特别是局部地区土地市场一度火爆,引起了监管部门关注。5月17日银保监会出台23号文,强调,商业、信托、等金融机构不得违规进行房地产融资;重点对土地融资、四证不全等进行严查,对当下市场上主流的,绕过监管违规前融模式进行点名并明令禁止。5月31日,接近监管层人士表示,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。6月13日,银保监会主席郭树清在“上海论坛”上指出,必须正视一些地方房地产金融化问题,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

  此后,通往房地产市场的各条融资途径都进一步受到约束。7月4日,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。7月10日,监管部门向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。7月12日,国家发改委对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”的要求。

  从房地产开发企业的角度看,不同类型的企业受到融资收紧政策的影响不同。在银保监会23号文出台近一个月后,市场中各类房企反应差异较大。一方面,一些大型房企、央企国企几乎不受影响。因为信用评级高的、国有背景的地产公司可以通过发行债券获得非常低成本的资金,而且这些资金不受用途限制的影响。6月5日,投资发展股份有限公司发行的15亿元超短期融资债券,仅为3.5%。中海地产等有境外融资渠道的央企融资成本为2%左右。另一方面,中小型房企想要通过高的信托、私募“腾挪”的通路几乎被切断。有些房企因资金紧张而被迫频繁卖资产。

  融资收紧将首先传导到土地市场,土地市场降温又会影响到房价。6月份,一二线城市二手住宅涨幅回落,三线城市涨幅微扩;一二三线城市二手住宅销售价格同比涨幅均回落。诸葛找房数据显示,上半年百城二手住宅挂牌均价累计跌幅为0.19%。从高频数据看,6月份中下旬开始,受部分城市市场调控加码影响,百城二手住宅挂牌均价出现连续小幅下跌。

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