下半年房企到期债券达1706亿元

上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，今年上半年的确有违规资金流入房地产市场的现象，“23号文”发出的“整治”信号说明监管已经意识到了其中的问题。“风向”的转变对于负债率高、流动资金不足的房企而言，今年下半年会是一个挑战。

克而瑞研究中心的数据显示，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%。克而瑞研究中心分析师房玲指出，这是因为今年一季度延续了2018年11月开始的融资回暖趋势，融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15.6%；而二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到近两年以来的较低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。

从95家典型房企债券类融资监测的情况来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，相当于2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占2019年境内外发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点。

房玲指出，这主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致2018年下半年境外发债量骤减，而2018年底2019年初，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。

另外一个值得关注的情况是，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业债券的期限在3年-7年间，2019年房企面临偿债高峰期，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，这也是2019年上半年房企发债量上升较大的主要原因。2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也属高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元人民币，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

克而瑞的数据显示，2019年上半年房企债券类融资成本7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分点。其中，境内发债的平均成本为4.97%，较2018年全年下降0.91个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.34%，相对于2018年全年上升了1.19个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

一些业内人士认为，在房地产整体调控维稳的情况下，预计下半年房企融资也将持续维稳为主，针对部分企业的融资限制或将持续。