被质疑写字楼空置率高 前海笑了

　　近期一则网文披露单方数据，声称深圳当前甲级写字楼的平均空置率偏高，其中前海片区尤甚。这组未经核实的数据和相关分析一时吸引了不少眼球。但仔细分析，得出“高空置率”结论的这组数据实际上是一组以偏概全的“乌龙”数据，而官方统计数据提供的却是明确的反证：初步预计，今年上半年，前海蛇口自贸片区注册企业增加值增速超过16%，实现税收收入同比增长23.7%，完成全社会增长23.2%；实际利用外资25.34亿美元，约占全市61%，增长12.1%。

　　首先需要普及一个产业经济常识。写字楼经济或称楼宇经济、CBD经济圈，是城市经济产业链技术链发展到高端阶段的必然选择，写字楼承载的优质产业空间将吸引头部企业、创新研发企业、专业服务企业入驻聚集，由此形成总部经济的产业圈。与写字楼相对应的是工业园、产业园，主要为制造型企业提供生产空间。所以一个城市到底要建多少写字楼，是产业规律和市场规律共同作用的结果。

　　前海在粤港澳大战略的定位为粤港现代服务业创新合作示范区，到2020年建设成为亚太地区重要的生产性服务业中心，成为世界服务贸易重要基地。前海将重点发展金融业、现代物流业、业、科技服务和其他专业服务等四大产业领域，形成商务中心片区、保税港片区、综合发展片区、滨海休闲带的“三片一带”产业布局。要在前海15平方公里左右的土地面积上完成如此多的功能任务，必然要有功能齐全、配套完善的产业空间来保障。但前海的建设是从一片滩涂上起步，到2012年才完成填海工程。由于早期前海无法提供大量注册企业所需的办公条件，深圳市政府允许前海注册企业可先在深圳各区经营。在这样的大背景下，前海规划建设一批现代化商务写字楼，这不是人为拍脑袋，更不是什么热。从纽约、伦敦、香港、新加坡等世界发达城市的空间布局看，高密度规模化的产业楼宇体现了空间开发的立体化和集约度，也是保持城市经济竞争力的重要保证。

　　对标国际先进城市，深圳前海规划建设规模化密集化的写字楼集群，彰显了产业布局的规律性和超前性，也是深圳着眼大湾区发展和前海未来，实施保增长保预期的有力举措。前海楼宇空间主要配置生产性服务业包括金融、物流、研发设计、大数据服务等，都是服务粤港和深圳实体经济的产业要素。不能把发展产业性服务业与实体经济对立起来，更不该由此得出高端写字楼挤兑实体产业的结论。

　　目前在前海合作区内，完成工程竣工验收备案、具备入伙条件，已投入使用的办公物业项目仅10个，建筑面积合计约58.2万平方米。这10个项目中签约入驻率达到九成以上的有5个，占了一半。其中，早期投入使用的海运中心、企业公馆、深港创新中心3个项目的入驻率达90%，前海梦工场的入驻率更是达到100%。2018年新入市的前海自贸大厦、信利康大厦签约率分别达到100%、80%。随着前海大量写字楼逐步入市，前海已开启注册企业“归巢”计划，引导在前海注册的企业逐步回迁前海发展。

　　观察写字楼空置率，要与产业空间的供需弹性结合起来。现代经济是一个复杂的供需关系，要考虑经济周期，要留有余地。前海写字楼存量和总量必须有供应弹性，既要满足现实需求，又要考虑长远需求。保持一定的供给弹性和逆周期扩充，一是有利于增量经济韧性，为未来发展预期留有回旋余地。二是有利于既招商又选商，建立适当的产业门槛，引进优质项目，拦截低端低效项目。