中泰证券：交易冷清房价火爆 房地产市场为何出现两大背离

在股票市场上，牛市来临的时候交易也往往比较活跃，熊市期间交易就会冷清很多，这是金融资产比较典型的量价特征。我国的房地产市场之前也很符合这一规律，但从去年下半年以来，尽管新房和二手房交易明显降温，但统计局发布的70城房价同比增速反而大幅抬升，量价出现明显的背离。同时，房地产开发投资增速依然保持两位数，销量与投资之间也出现了背离。

　　在股票市场上，牛市来临的时候交易也往往比较活跃，熊市期间交易就会冷清很多，这是金融资产比较典型的量价特征。我国的市场之前也很符合这一规律，但从去年下半年以来，尽管新房和二手房交易明显降温，但统计局发布的70城同比增速反而大幅抬升，量价出现明显的背离。同时，房地产开发投资增速依然保持两位数，销量与投资之间也出现了背离。

　　为什么会出现这种背离呢？近两年房地产市场的量价指标总是有好有坏，实际市场的趋势和方向到底如何？本文从两个异常的背离入手，分析我国房地产市场的结构和趋势变化。

　　摘要

　　1、背离一：交易已冷清，房价又火爆。从去年年中至今，我国新房和二手房销售均在明显走弱，而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行。数量和价格指标的背离在历史上很少发生，问题可能主要在于价格的统计存在差异。比如去年下半年以来，中国指数研究院发布的百城同比也是下滑的，与统计局房价数据存在背离，而绝大多数其他价格数据也显示我国房价增速可能在放缓。结合数量指标来看，房地产市场降温的速度似乎比官方统计指标要快一些。

　　2、背离二：销售持续降，投资却很好。从2018年以来，尽管房地产销售增速持续下行，但房地产投资却持续走高，当前仍维持在10%以上的高位，与之前二者走势一致的规律不符合。我们认为，一个非常重要的原因还是土地购置统计的滞后问题，剔除土地购置后，房地产投资增速只有5%附近，并没有数据显示的那么强。另一方面，本轮房地产投资的韧性与去年房地产企业的高周转模式也有关系，之前已经开工的项目仍会继续施工。

　　3、是否有一种资产，价格一直横盘？负增的地产销售，大降的土地成交，均印证了地产周期的下行，尽管官方数据相对平稳，从其他数据来源看，我国房价也有调整压力，高企的房地产投资增速也会趋于下降。但本轮房子主要集中在居民手里，地产周期下行速度也会相对慢一些。一种资产价格不上涨就会下跌，不太可能长期维持在同一个水平横盘。边际的交易者往往是影响存量资产价格的关键，只要有交易，价格势必就会波动起来。

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背离一：交易已冷清，房价又火爆

　　当前房地产市场最明显的背离是价格和数量的背离。从去年年中至今，随着棚改化刺激政策的退潮，我国房地产销售面积和销售金额增速均在明显走弱，当前已经处于负增长的状态，而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行。从历史情况来看，房地产量价的走势非常符合典型的资产特征，即价格涨的时候，交易很活跃；价格跌的时候，交易也很清淡。

　　这种特点和股票市场是很类似的，买涨不买跌，甚至追涨杀跌。涨得越多越贵，就有越多人冲进场买；跌的时候再便宜，大家也都不想买。所以从这个角度来讲，大家买房并不仅仅是简单的消费需求，因为按照消费品的特征，价格越“打折”，就越能够起到“促销”的作用，而房子是越“打折”越没人买，大家买房更多的还是从投资角度考虑。