炒掉物业自己管！这个小区一年收入100万 连房价都涨了

【炒掉物业自己管！这个小区一年收入100万 连房价都涨了】还记得前年，钱江晚报曾经连续报道过杭州城西的景城花园和恩济花园两个小区业主赶走物业自行管理小区的故事吗？ 最近，杭州的小区业主自管又出现了新模式位于萧山闻堰的江南摩卡小区，以业委会成员名义成立物业公司，对小区进行管理，目前已将近3年，口碑很不错，引来了很多别的小区业委会取经学习。（每日经济新闻）

　　还记得前年，钱江晚报曾经连续报道过杭州城西的景城花园和恩济花园两个小区业主“赶走”物业、自行管理小区的故事吗？

　　最近，杭州的小区业主“自管”又出现了新模式——位于萧山闻堰的江南摩卡小区，以业委会成员名义成立物业公司，对小区进行管理，目前已将近3年，口碑很不错，引来了很多别的小区业委会取经学习。

　　炒掉物业公司自己管

　　没想到获得了好口碑

　　江南摩卡说大不大，说小不小，整个小区由多层、小高层和高层组成，共1206户人家。小区自2007年交付后，已经先后换过三家物业公司。

　　小区业委会主任朱曙俊说，2016年12月，因为业主不满第三任物业公司的不作为，该物业公司被提前解聘。

　　由于新的物业公司还在接洽，中间出现了真空期，为了小区正常的物管工作不中断，业委会劝说原物业的一些工作人员留下来继续服务。“原物业公司进驻我们小区共有30人，除了物业经理和保安主管走了，其余28个员工都留下来了，由业委会管理。”

　　与此同时，业委会联系了绿城、万科、龙湖等大品牌物业公司。一圈接触下来，发现在物业费方面很难谈拢。“江南摩卡这么多年来，物业费一直没涨过，多层是1.1元/平方米/月，高层是1.8/平方米/月，且含能耗费。但是对于大牌物业公司来说，我们小区规模不够大，这样的物业费不足以支撑他们的运营。当时有一家大牌物业说，物业费低于3.2元/平方米/月免谈；另一家物业的报价，要求在物业费提升0.8元/平方米/月的基础上，再将小区经营性收入的30%划归他们。”朱曙俊说。

　　如此大幅度的物业费涨价，江南摩卡业主自然接受不了。而且在这段时间，业委会将留驻下来的原物业人员组织得井井有条，小区的整体面貌焕然一新。有小区业主说，“你们这3个月管理得挺好，不一定非要请大牌物业嘛。”

　　2017年3月，业主大会表决是进行业主自管还是选择大牌物业，最终90%的业主同意自行管理。

　　业委会牵头成立公司

　　零酬金管理小区物业

　　小区正式实行自管，原先代管时期的一些做法就不适应了。物业人员的工资、等支出，都需要通过公司形式正规走账，但是根据现有的物业相关法律法规条款，业主大会和业委会是不能成立物业公司的。

　　经过征求小区业主们的意见和表决，最后决定以江南摩卡业委会主任个人的名义，注册一家物业公司，以酬金制的方式与小区签订物业服务合同，约定酬金为0，即物业公司在为小区物业服务中不盈利，不，也不承担亏损。

　　专业的事要专业的人来做。湘悦物业成立后，除了原先留下来的物业人员，又陆续招聘了保安、保洁等人员，并聘请职业经理人来负责运营，业委会不参与具体事务。目前江南摩卡小区物业团队人员达48人，这些人员的薪水由小区物业费支出，两者基本持平。

　　小区公共经营性收入则用来给小区做各种提升改造。“小区自管前，每年经营性收入只有20多万元，自管后通过盘点‘家底’，把停车位、商铺、储藏室等出租，现在一年经营性收入有100多万元。”朱曙俊说，自管近3年来，已经先后投入了500多万元对小区的消防设备、路面、外墙、绿化等进行提升，并完成了监控、道闸、门禁人脸识别入户的改造，“我们应该是萧山第一个完成智慧小区改造的楼盘。”朱曙俊对此挺骄傲，“这500多万元投入中，除了最初自管时因为资金没到位，动用了102万小区物业维修的利息，其余全部是由经营性收入支出的。”