银城国际增收不增利背后：多项目“离奇降价” “影子公司”浮出水面

　　近日，披露了2019年中期，这也是银城国际赴港上市以来第一份成绩单。不料在其猛超去年同期33倍的同时，归母却大幅下滑97.4%。这不禁引来业内外质疑：银城国际的利润去哪儿了？

　　银城国际控股半年报显示，2019上半年，公司实现营业收入37.4亿元，同比增长3342.9%，毛利也同比增长674.2%至4.5亿元；不过毛却下滑41.5个百分点至12.03%，归母净利润也同比减少97.4%至675.8万元。

　　《红周刊》记者注意到，银城国际控股上半年的销售成本大幅提高，虽然银城方面解释称是由于优质项目股权收购溢价由开发成本结转为销售成本所致，但记者发现，相关项目的收购价款却不足以覆盖极速增长的销售成本。此外，银城国际控股部分项目疑似在财报中“被降价”，更是给此次净利润大幅下滑的原因打上了一个问号。

　　归母净利润同比骤降97.4%

　　大额销售成本增幅原因不明

　　半年报显示，银城国际控股上半年的销售成本高达32.89亿元，同比增幅高达6410.85%，比营业收入的增幅高出近2倍。据数据，截至2019年8月30日，在已经公布年中报的205家开发企业中，银城国际控股的净仅为1.29%，位列第170；但其销售成本率却位列第7。

　　对于销售成本规模的暴增，银城国际控股方面做出的解释为，其于2018年上半年收购了当时联营公司持有的东岳府及Kinma Q+社区项目的额外股份，使该两家公司成为其附属公司，并将收购溢价计入了开发项目成本。2019年上半年，该两家公司交付楼盘，收购溢价结转至销售成本导致成本增加。

　　不过，银城国际控股上半年销售成本的增长情况与上述项目的交付情况并不匹配。一位房地产开发企业的财务资深人士告诉《红周刊》记者，房企在将具体项目的开发成本结转为销售成本时，其结转额度应当与具体的销售情况相一致，销售房屋的面积为多少，则应结转对应面积的成本。

　　记者查询银城国际控股的招股书发现，上述两个项目的开发公司分别为南京易城房地产开发有限公司(下文简称“南京易城”)和南京马会置业有限公司(下文简称“南京马会”)。收购南京易城和南京马会的主体为“南京银城”，据天眼查信息，此处的“南京银城”即为南京银城房地产开发有限公司。

　　据招股书信息，南京银城收购南京马会为全资附属公司的时间为2018年5月2日，此前南京银城便持有南京马会48.35%的股份，其收购剩余股份所付出的现金代价共计约3.01亿元；其收购南京易城60%股份的时间为2018年5月28日，所付出的现金代价共计约3.17亿元。因此，银城国际于2018年上半年收购东岳府及Kinma Q+社区项目股份实际付出的成本分别约为3.01亿元和3.17亿元。

　　银城国际控股半年报显示，截至2019年6月30日，东岳府及Kinma Q+社区两个项目的已交付建筑面积分别约为2.1万平方米和4.1万平方米，另据银城国际控股招股书，东岳府及Kinma Q+社区项目的总建筑面积分别约为5.5万平方米和7.7万平方米。

　　因此上述两个项目在2019年上半年的交付比例分别约为38.2%和53.2%，对应的收购成本(含收购溢价)分别约为1.15亿元和1.69亿元，共计仅2.84亿元，占银城国际控股报告期内销售成本总额的比重仅约为8.6%。

　　不难看出，即使不计入东岳府和Kinma Q+社区两个项目的相应结转成本，银城国际控股上半年的销售成本也高达约30.05亿元，同比增幅高达5848.3%。因此，仅以上述两项目交付楼盘结转成本为由，似乎并不能完全解释银城国际控股的销售成本同比增幅为何如此之高。

　　两项溢价收购牵出关联交易网

　　银城系“影子公司”浮现

　　南京银城在收购东岳府及Kinma Q+社区项目的额外股份时，曾分别向江苏新苑置业有限公司(下文简称“江苏新苑”)、南京金基房地产开发(集团)有限公司(下文简称“南京金基”)、江苏瑞朗置业投资有限公司(下文简称“江苏瑞朗”)支付现金约2.71亿元、1.87亿元、1.58亿元。

　　根据银城国际控股在招股书中披露的信息，上述收购事项完成后，南京银城应分别持有南京易城60%的股份和南京马会100%的股份。