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大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

2019-11-02 07:24 来源:融100 编辑:融仔

核心提示

地产金融是地产行业演进的必然方向,金融指挥开发是成熟市场的明显规律。开发商如何构建地产基金的组织模式?怎样实现体系内的产融协同? 近3年来,越来越多的地产公司开始布

地产金融是地产行业演进的必然方向,金融指挥开发是成熟市场的明显规律。开发商如何构建地产基金的组织模式?怎样实现体系内的产融协同?

近3年来,越来越多的地产公司开始布局金融业务,采用的方式有新设、并购或者成立金控集团等,而较为普遍的方式是成立地产基金。

开发商设立地产基金业务板块,从长远来看其战略主题分为以下两种:

第一,立足协同,做大开发规模,实现自持物业轻资产化。

一方面,地产基金能够为地产项目开发提供资金来源,盘活存量资产,加快资产周转,并且通过为投资者(特别是机构投资者)进行资产配置进而为开发商提供项目开发资源。

具体可以将地产基金划分为三类:开发型基金、运营型基金和增值型基金。

大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

另一方面,地产项目开发同时也能为地产基金提供私募渠道与圈层资源(开发商高端会员可转换为基金的高净值客户),提供规模化优质资产,提供底层资产品质和品牌背书。

第二,立足市场化发展,兼顾协同,通过核心能力打造与品牌建设,主要开展开发商体系外的业务活动。这是长期的发展方向,在初期地产基金主要还是围绕体系内的项目来运作。

综合来看,内部协同立足于开发商体系内项目,着重于产业基金和地产开发相互推进;而市场化发展则更多地考虑地产基金自身利益。具体选用哪种战略主题,需要地产企业根据业务需求来确定。

一、地产基金的募、投、管、退,重在“投”与“管”

基于不同业务及基金产品结构,地产基金有不同的收益组合。主要盈利点包括基金管理费、业绩提成(CARRY,限股权类基金)和股权投资回报(作为LP的投资收益)。

地产基金本质上属于资产管理行业,因此其完整的价值链涵盖募、投、管、退四个环节。

大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

从地产基金价值链看,基金管理人需具备募集能力、投资能力、风控能力和资管能力。这些能力在不同类型的地产基金中各有侧重,但投资与资管一定都是最核心的能力要求。

大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

二、地产基金组织模式:依附型或独立型、平台化或专业化

1.依附型或独立型

不考虑开发商与其他外部单位合资的情况下,可分别从战略定位、内部能力两个维度进行判断。

战略定位维度,如果开发商设立地产基金意在产融协同,可选择附属型模式。从内部业务操作上,开发商原投资部门为投资平台,地产基金为资金平台,增加基金方评估和投后委托管理、物业运营业绩追踪与考核。

如果开发商设立地产基金更多的考虑金融产业布局,则可选择独立型基金,配置完整的团队。

内部能力维度,根据地产基金的核心能力要求,如果开发商项目投资拓展能力以及存量资产的运营能力或资管能力较强,那么基金投资、资管能力可配置在开发商相关职能中;反之,基金各能力需配置在基金组织中。

一般来讲,能力仅需配置在基金组织中可选择独立型组织模式,而能力需同时配置在基金与开发商中则需要匹配依附型的组织模式。

依附型模式下,开发商通常只设置“GP基金管理部”,作为财务部下属部门或独立的一级部门。

独立型模式下,通常按照“募投管退”设置整体组织架构,主要分为资金募集部、投资管理部、投后管理部、法务风控部、财务部、人力行政部等。

其中,住宅地产为主要资产配置的地产基金公司,其投资管理部职能设置较为简单;而商业地产为主要资产配置的地产基金公司,其投后管理部根据不同类别资产(写字楼、商业等)的投后管理,需要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、成本核算等岗位。

2.平台化或专业化

平台化或专业化根据开发商资源禀赋进行判断。

平台化基金具有资本与资源的平台效益,在资本端、资源端能够引入优质的投资者与投资标的。普遍采用的模式为:建立基金平台,下设若干子基金。平台定位为资本平台与职能共享平台,子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营管理。

地产金融是地产行业演进的必然方向,金融指挥开发是成熟市场的明显规律。开发商如何构建地产基金的组织模式?怎样实现体系内的产融协同?

近3年来,越来越多的地产公司开始布局金融业务,采用的方式有新设、并购或者成立金控集团等,而较为普遍的方式是成立地产基金。

开发商设立地产基金业务板块,从长远来看其战略主题分为以下两种:

第一,立足协同,做大开发规模,实现自持物业轻资产化。

一方面,地产基金能够为地产项目开发提供资金来源,盘活存量资产,加快资产周转,并且通过为投资者(特别是机构投资者)进行资产配置进而为开发商提供项目开发资源。

具体可以将地产基金划分为三类:开发型基金、运营型基金和增值型基金。

大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

另一方面,地产项目开发同时也能为地产基金提供私募渠道与圈层资源(开发商高端会员可转换为基金的高净值客户),提供规模化优质资产,提供底层资产品质和品牌背书。

第二,立足市场化发展,兼顾协同,通过核心能力打造与品牌建设,主要开展开发商体系外的业务活动。这是长期的发展方向,在初期地产基金主要还是围绕体系内的项目来运作。

综合来看,内部协同立足于开发商体系内项目,着重于产业基金和地产开发相互推进;而市场化发展则更多地考虑地产基金自身利益。具体选用哪种战略主题,需要地产企业根据业务需求来确定。

一、地产基金的募、投、管、退,重在“投”与“管”

基于不同业务及基金产品结构,地产基金有不同的收益组合。主要盈利点包括基金管理费、业绩提成(CARRY,限股权类基金)和股权投资回报(作为LP的投资收益)。

地产基金本质上属于资产管理行业,因此其完整的价值链涵盖募、投、管、退四个环节。

大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

从地产基金价值链看,基金管理人需具备募集能力、投资能力、风控能力和资管能力。这些能力在不同类型的地产基金中各有侧重,但投资与资管一定都是最核心的能力要求。

大资管时代:房地产基金的组织与业务协同模式

二、地产基金组织模式:依附型或独立型、平台化或专业化

1.依附型或独立型

不考虑开发商与其他外部单位合资的情况下,可分别从战略定位、内部能力两个维度进行判断。

战略定位维度,如果开发商设立地产基金意在产融协同,可选择附属型模式。从内部业务操作上,开发商原投资部门为投资平台,地产基金为资金平台,增加基金方评估和投后委托管理、物业运营业绩追踪与考核。

如果开发商设立地产基金更多的考虑金融产业布局,则可选择独立型基金,配置完整的团队。

内部能力维度,根据地产基金的核心能力要求,如果开发商项目投资拓展能力以及存量资产的运营能力或资管能力较强,那么基金投资、资管能力可配置在开发商相关职能中;反之,基金各能力需配置在基金组织中。

一般来讲,能力仅需配置在基金组织中可选择独立型组织模式,而能力需同时配置在基金与开发商中则需要匹配依附型的组织模式。

依附型模式下,开发商通常只设置“GP基金管理部”,作为财务部下属部门或独立的一级部门。

独立型模式下,通常按照“募投管退”设置整体组织架构,主要分为资金募集部、投资管理部、投后管理部、法务风控部、财务部、人力行政部等。

其中,住宅地产为主要资产配置的地产基金公司,其投资管理部职能设置较为简单;而商业地产为主要资产配置的地产基金公司,其投后管理部根据不同类别资产(写字楼、商业等)的投后管理,需要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、成本核算等岗位。

2.平台化或专业化

平台化或专业化根据开发商资源禀赋进行判断。

平台化基金具有资本与资源的平台效益,在资本端、资源端能够引入优质的投资者与投资标的。普遍采用的模式为:建立基金平台,下设若干子基金。平台定位为资本平台与职能共享平台,子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营管理。

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