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房地产政策导向出现新变化释放了哪些信号

2019-11-04 08:31 来源:融100 编辑:融仔

核心提示

根据惯例,7月的中共中央政治局 会议 都会对上半年的经济工作进行总结,并对下半年的经济工作作出指导性安排,因此,该会议是观察我国宏观经济政策的重要窗口。 今年7月30日的

  根据惯例,7月的中共中央政治局会议都会对上半年的经济工作进行总结,并对下半年的经济工作作出指导性安排,因此,该会议是观察我国宏观经济政策的重要窗口。

  今年7月30日的中共中央政治局会议对的表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“落实房地产长效管理机制”,除此之外,又增加了新的表述,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。无疑,这是中央对房地产的政策导向出现新的变化的信号。

  房地产在经济运行中扮演重要角色,我国应对1998年的危机和2008年的全球金融危机,都曾经依靠房地产使国内经济摆脱了困境。如今,经济处在下行过程中,而且面对来自外部的经济冲击,不仅没有出台政策刺激房地产市场,反而出台了一系列政策阻止资金进入房地产行业,而且中共中央政治局会议明确表态,不将房地产作为短期刺激经济的手段。原因何在?

  按揭贷款过快增长挤占居民消费

  2015年以来,居民的债务增长非常迅速,居民的杠杆率(杠杆率=债务/ )从30%上升到超过50%(2018年底居民杠杆率为54%),接近发达国家的水平,在发展中国家已经遥遥领先。

  2015年以来的房地产周期为何导致了居民债务的快速攀升?从上升的速度看,2015年这轮房价上涨速度并没有超过2007年或2009年,导致居民债务上升过快的原因与棚户区改造化安置政策有关。从2015年8月份开始,鼓励地方政府将实施棚户区改造的资金直接发放给棚改居民,让他们自己到市场上购买住房,此举大大刺激了住房需求,导致三四线城市房价持续上涨。棚改的对象基本上是低收入群体,实行货币化安置后,很多人加杠杆购买住房。

  从金融数据看,2015年至2018年按揭贷款余额翻了一番,2015年的按揭贷款余额(包括公积金贷款)只有13万亿元,到2018年底已经突破26万亿元。

  如果说2015年之前主要是有钱人买房子,那么,2015年之后的买房群体中低收入者占比大量增加。中低收入者的边际消费倾向较高(挣的钱基本上全部花掉,没有储蓄),该群体的债务过快增长必然挤占消费。2017年以来,消费增长乏力,从10%下降到7%左右。表现最明显的是汽车消费,2018年第一次出现了全国轿车销售总量下降,尤其是国产小轿车的销量下降幅度更大。来自的反馈信息显示,主要是三四线城市的汽车消费下滑严重,与这些城市的房价上涨密切相关,即房价上涨挤占了汽车消费。

  除了汽车消费之外,过度负债买房还挤占了教育和医疗支出。

  在经济运行中,消费已经是主导力量,目前消费占GDP的比例是70%左右。房地产的扩张已经严重影响到居民消费增长。

  我们把当前的居民负债杠杆与1998年和2008年进行比较,就可以清楚地看出政府为何不敢继续刺激房地产来应对外部冲击。1998年我国的居民负债很低,可以忽略不计,2008年我国的居民负债杠杆率也不到20%,因此,通过居民加杠杆不仅可以刺激房地产投资,并通过房地产投资来拉动其他各行业的投资,而且不会影响到消费的增长。但目前的居民负债杠杆率已经远远超过了30%,居民的负债杠杆已经严重影响到消费增长,让居民继续加杠杆已经难以承担启动经济增长的重任。

  因此,此次政治局会议高度重视消费需求,但强调要“多用改革办法扩大消费”,不再通过刺激房地产来刺激需求。

  低收入居民加杠杆隐藏较大风险

  2015年以来,低收入群体加杠杆买房不仅增加了金融风险,而且增加政治风险。

  在最近几年的购房者中,有相当一部分人的首付款是通过融资获得的。获得首付的方式有的是通过亲戚朋友私人贷,有的通过互联网金融途径获得“首付贷”,有的是通过开发商提供的首付分期付款,还有的利用多家的信用卡透支凑首付。这些行为的风险基本可以等同为“零首付”。首付是银行从事住房按揭贷款的安全垫,变相的零首付大行其道将置银行资产于高风险境地。

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