地产到底是一门怎样的生意呢？让我们从保利地产的年报开始了解。希望能给你带来快乐与思考。为了完整的展现出一年情况，取保利地产2018年报材料解读。

一、总市值与负债率

保利地产总资产8464.9亿，总市值在1600多亿，净资产1200多亿，PE 8.66, PB 1.34，整体负债率在78%。从负债率看确实非常高。负债率这么高，是不是好的生意呢？

地产属于资本密集型企业，负债率高并不等于财务成本高，从多角度一起看看。

二、有息负债

保利有息负债：

2018 年末有息负债总额 2637 亿元，其中直接融资占比超 15%，有息负债综合成本仅 5.03%。从财务费用内容看，实际的利息支出非常低的，保利地产年度财务费用支出只有25亿。保利地产的资金管理能力相比其它地产公司，属于最优秀。

各大地产公司有息负债参考：

万科与保利的有息负债基本相同，利息费用差距很大。

万科A的有息负债：2018年底，万科A的有息负债2612亿元，财务费用：60亿。

三、利润情况

2018年保利地产的营收1945亿，接近2000亿，同比上升 32.66%；。营业总成本1618，同 比上升 29.87%。其中营业成本1313亿，管理销售研发财务等的成本总计占140亿左右，缴纳税金161多亿。

营业利润355.9亿，缴纳所得税96亿，净利润261亿，归属母公司利润189亿。与二级市场上利益相关的是母公司利润189亿。72亿的利润属于其它股东权益。

四、资产负债情况

(一) 资产端-流动资产

保利地产，总资产8464亿，流动资产7664亿，非流负债800亿。主要为存货、货币资金、其它应收款、其他流动资产、预付款等。展开内容看，流动资产很好保障保利地产的正常运营。

流动资产中其中包含：1134亿的货币资金。预付款260亿，主要为房地产项目合作款，预付土地款。

其它应收款1193亿。其它应收款收主要是与保利合作的地产厂商的回款。

存货4745亿，存货主要包括开发成本、开发产品、库存商品、原材料、低值易耗品等。

其他流动资产307亿，主要为抵扣进项税、预缴增值税。

流动资产总结：货币资金充值，存货保障企业连续开发，确保业务的持续发展。同时进行联营等业务，扩容业务范围（联营公司也有很多被收购的案例）。

(二) 资产端-非流资产

保利地产，总资产8464亿，流动资产7664亿，非流负债800亿。

非流资产中：长期股权投资484亿（投资合营企业）、投资性房产198亿、固定资产45亿、递延所得税资产36亿、可出售金融资产16亿。

非流资产总结：主要是投资合营公司的股权，持续为公司创造利润，在流动资产的其它应收中体现。

(三) 负债端-流动负债

总负债6599亿，流动负债4449亿，非流负债：2151亿。

预收款2997亿，主要是购房的首付款（含一次性付款）。属于无息负债。

应付票据及应付账款506亿，含应付票据46亿、应付账款460亿。应付账款属于无息负债。

其他应付款522亿，联营公司往来款、利息等，属于无息负债。

一年内到期的非流动负债457亿，到期债券借款等，票面利率在5%左右。属于有息负债。

流动负债总结：流动负债中有息负债非常低，几乎可以不计。保利地产的生意模式能获得大约3900多亿无息流动负债，非常好的支持公司运营。

(四) 负债端-非流负债

长期借款1881亿，应负债券330亿，公司借款与债券等，全部属于有息负债，负债利率在5%左右。

长期借款的利率中的保证借款1628亿采用浮动利率，总体上降低财务成本。

非流负债总结：主要的有息负债，含银行借款与债券，综合成本率在5%左右。

(五) 总体情况

用25亿的财务成本，吸收3900多亿的无息负债，融入2600多亿的有息负债，负债利率在5%左右。

做着总资产8464.9亿，净资产1200多亿，总负债6600亿的地产生意，2018年净利润261亿、归属母公司利润189亿。

保利地产总市值在1600多亿，PE 8.66, PB 1.34,整体真的非常优秀。感兴趣的朋友可以用现金流折算方式去计算一下估值。

保利地产的资产 负债总图：

五、集中化趋势

去杠杆去产能包含了去地产的产能，未来地产行业的集中度将要进一步提升。

行业集中度情况预测（来自互联网整理）：