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长租公寓行业“闹钱荒”险资能成“救星”吗

2019-10-18 17:14 来源:融100 编辑:融仔

核心提示

在“房住不炒”的大基调下,长租公寓近年来成为房地产行业的“风口”。但“甲醛房”、“租金贷”、“爆雷潮”等乱象频发,严重阻碍了行业发展,对于进场的企业来说,资金链

在“房住不炒”的大基调下,长租公寓近年来成为房地产行业的“风口”。但“甲醛房”、“租金贷”、“爆雷潮”等乱象频发,严重阻碍了行业发展,对于进场的企业来说,资金链面临的压力也始终挥散不去。专家表示,长租公寓行业亟需完善制度设计,化解行业乱象,才能吸引更多长期资金进场,进入良性循环。

长租行业“闹钱荒”

近年来,在政策支持和需求增长的支撑下,长租公寓的生意愈发被看好。《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,目前一线城市的长租公寓市场已基本普及,北京、上海、广州和深圳的长租公寓入住率分别达到93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。预计到2020年、2025年,我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。

虽然前景喜人,但去年以来,部分长租公寓企业曝出“甲醛房”、“租金贷”等负面新闻,更有一些企业“爆雷”离场。据不完全统计,目前已有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈对《上海金融报》记者表示,与住宅投资相比,投资长租公寓收益较低且风险性较高。“前者,资金能够快速回笼,收益相对稳定;后者,投资回收期很长,加之属于中等回报,很多项目能实现盈亏平衡就很不错了。正因如此,资金对长租公寓的支持较为匮乏。”

为了应对迫在眉睫的融资问题,占有市场主要份额的头部企业纷纷将目光瞄准了资本市场。近日,国内长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件,计划在纳斯达克上市,预计融资超1亿美元,有望成为长租公寓上市第一股。此外,蛋壳公寓9月透露,计划最快于今年内赴美上市,募资金额为6亿至7亿美元。自如公寓也表示,正在考虑于2020年赴美上市,拟筹资5亿至10亿美元。

“目前,长租公寓市场面临最核心的痛点就是资金缺乏。”易居中国研究中心研究中心副总监杨科伟对《上海金融报》记者表示,“在发展初期,长租公寓吸引了很多社会资金和房地产开发企业进入。但不管是蛋壳、自如,还是龙湖、万科,长租公寓行业的盈利模式都与这些企业熟悉的高周转、滚动开发完全不同。”

“例如,WeWork近期在美被质疑为估值骗局,最终IPO失败。其实,这就是一家‘二房东’的重资产型公司,硬要包装成科技公司去估值,最后不被市场所认可的案例。”杨科伟表示。

据悉,WeWork是一家共享办公公司,经营模式是通过长租房产并改造成共享办公空间,以更高的价格出租给个人或者初创公司。WeWork在去年底开启IPO之路,但因估值和商业模式遭到投资者质疑,惨遭滑铁卢。“虽然该案例发生在海外,但国内长租市场也面临类似的困境。”杨科伟进一步指出,“总的来说,目前长租公寓市场仍处于大量投资阶段。但长租公寓目前最大的问题是租金回报率太低,大量资金进入后,短期无法见效、盈利,而前期投入的资金大多是短期资金,重压之下,企业均感到很焦灼。”

险资入场“尚欠东风”

事实上,为引导长期资金进入长租市场,政府已出台多项鼓励措施,推动银行、保险资金入市。据悉,目前,五大国有商业银行和多家股份制商业银行已开展政银合作、银企合作,创新长租住宅的金融服务。其中,五大银行合计提供的意向性授信规模超过万亿元。

去年,银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,指出保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的,相关注册机构应建立受理及注册绿色通道,优先受理。

“在政策鼓励下,长租公寓正成为未来房地产发展转型的方向之一。对金融机构来说,进入市场布局有很大的必要性。但银行要想加大这方面投资难度不小。”李佩珈表示,“银行贷款发放是有要求的,需要考虑投资收益如何匹配,这与长租公寓的投资特性并不完全匹配。长租公寓所需的是更长期资金,如股权投资、REITs(房地产项目资产证券化)等。保险、股权基金等都是低收益但投资回收期限非常长的资金,是目前政府鼓励投向长租市场的几类资金来源。未来,政府可尝试设立相关机制,推动长期资金更好地参与市场,但现在尚处于起步阶段,仍需通过政策手段引导。”

“长租公寓市场的健康发展,需要大量长期资金进入。除IPO外,REITs是比较不错的融资渠道。而保险资金的介入,对推动长租市场发展十分有益。保险资金周期长、成本低的特点,有利于培育长租市场从雏形、发展到成熟、平稳运营。”杨科伟表示。

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